Изменения налога с продажи квартиры для физических лиц в 2024 году

С какой суммы уплачивается налог

Изменения, коснувшиеся налогового законодательства в сфере жилищного рынка, существенно изменили способ начисления НДФЛ. С 2018 года нельзя продать жилье по сильно заниженной стоимости для уменьшения бремени налогоплательщика.

При торговле жильем, сбыт которого несет выгоду более одного миллиона рублей, придется заплатить налог по ставке 13%. Данный вид налогового бремени признается налогом на доходы физических лиц и подлежит декларированию, поэтому необходимо как отчитаться перед налоговой, так и внести определенную сумму налогов до установленного законом времени.

В рамках ст. 224 НК РФ, налог на продажу квартиры нерезидентом России составляет 30% от полученной продавцом суммы. Резидентами РФ признаются лица, проживающие на территории государства в течение 183 дней за последние 12 месяцев.

Изменения 2024 года

В 2024 году появилась новая статья НК РФ 214.10. Её положения позволяют налоговым органам самостоятельно рассчитать налог от налоговой базы в 70% кадастровой стоимости недвижимости на первое января текущего года, когда была продана квартира, если налогоплательщик не подаст декларацию о доходах до 30 апреля.

Правила уплаты налога при продаже квартиры

Налоговый кодекс РФ обязывает граждан платить налог с дохода от любого проданного объекта недвижимости. Если недвижимость продана дороже ее первоначальной цены, то в казну платится 13% от разницы цены покупки и продажи.

Уклонение от уплаты наказывается штрафом — 5-30% от суммы налога.

На уплату налога влияет, сколько времени собственник владеет недвижимостью. В Налоговом кодексе для этого есть определение — минимальный срок владения недвижимостью.

Уплата налога с продажи квартиры касается и граждан пенсионного возраста. Льгот для них не предусмотрено.

Что такое минимальный срок владения

Это период, по завершении которого можно продать недвижимость без уплаты НДФЛ.

Если с момента получения недвижимости в собственность этот срок прошел, не нужно подавать декларацию и платить НДФЛ. Даже в случае большого заработка на продаже, владелец ничего не должен государству.

Последние изменения

В 2020 году для некоторых видов сделок срок, после которого можно продать недвижимость без налога, сократился до трех лет.

Это правило будет применено, если квартира:

— получена по купле-продаже до 01 января 2016 года.
— получена по безвозмездной сделке (в дар от близкого родственника, унаследована, приватизирована).
— в собственности нет другого жилого помещения. Если недвижимость купили в течение трех месяцев до продажи, ее учитывать не будут.

Если квартиру получили по программе реновации, срок будет отсчитываться со времени владения предыдущей квартирой.

Что представляет собой имущественный вычет

Какие виды имущественного вычета существуют?

Вычет при приобретении жилого помещения. Граждане имеют право на получение вычета в размере не более 2 миллионов рублей при условии, что они приобрели или строили квартиру или дом в период с 1 января 2014 года

Важно отметить, что данный вычет можно получить только один раз в течение жизни.

Вычет при продаже жилого помещения. При продаже квартиры или дома гражданин имеет право на получение вычета, если он прожил в данном жилом помещении более трех лет

Сумма вычета определяется исходя из продажной стоимости и прожитого срока в данном жилье.

Вычет на детей. Граждане, имеющие детей до 18 лет, имеют право на получение дополнительного вычета. Данное льготное положение позволяет снизить налог на определенную сумму за каждого ребенка.

Вычет на обучение. Граждане, получающие образование или обучающие своих детей, имеют право на получение вычета на обучение. Вычет может быть получен на определенную сумму, которая была потрачена на оплату образовательных услуг.

Как получить имущественный вычет?

Вид вычета	Как получить?
Вычет при приобретении жилого помещения	Подать декларацию о доходах и указать информацию о приобретении жилья.
Вычет при продаже жилого помещения	Подать декларацию о доходах и предоставить документы, подтверждающие продажу жилья.
Вычет на детей	Подать декларацию о доходах и предоставить документы, подтверждающие наличие детей.
Вычет на обучение	Подать декларацию о доходах и предоставить документы, подтверждающие затраты на обучение.

Имущественный вычет – это важное налоговое преимущество, которое может существенно снизить сумму налога на доходы физических лиц. Важно знать свои права и возможности для получения данной льготы, а также правильным образом оформить документы и подать декларацию о доходах

Как «сделать» жилье единственным?

Можно ли «сделать» недвижимость единственной, если прошло только 3 года, а в собственности есть другое жилье?

Такой способ есть. Но у него есть особенности.

Статус единственного жилья имеет значение только к определенной дате — дате перехода права собственности к покупателю.

Плюс в самом законе нет никаких ограничений на предыдущие выбытия.

Из этого вытекают возможные способы сделать квартиру единственной, если минимальный предельный срок владения еще не истек, а продать квартиру нужно.

Для этого налогоплательщику нужно просто “избавиться” от другого жилья, делающего продаваемую недвижимость не единственной.

 Для этой цели сегодня применимы два способа:

1. Брачный договор.

Возможен только между супругами. Оформляется у нотариуса.

2. Договор дарения члену семьи или близкому родственнику

Соответственно возможен только между членами семьи или близкими родственниками. Налога у одаряемого при этому не возникает.

После того, как продаваемая квартира станет единственной, и 3-х летний срок владения истечет, налог с продажи единственного жилья платить будет не нужно.

Можно ли учесть расходы на покупку новой квартиры?

Налоговый вычет при продаже и покупке квартиры

При продаже квартиры можно воспользоваться налоговым вычетом и уменьшить налог на полученный доход. Однако, учесть расходы на покупку новой квартиры при расчете налогового вычета не предусмотрено.

Согласно действующему законодательству, налоговый вычет можно получить только в случае продажи имущества, если владелец этого имущества проживает в нем менее пяти лет. В этом случае, при расчете налогового вычета можно учесть только стоимость приобретения проданного имущества и сумму затрат на его улучшение.

Примеры вычетов и льгот при покупке нового жилья

• Государственная ипотечная программа, которая предоставляет возможность получить ипотечный кредит на выгодных условиях.
• Федеральная целевая программа «Жилье для молодых», предусматривающая субсидии и льготы для молодых семей при покупке нового жилья.
• Региональные программы поддержки для молодых семей и молодых специалистов.

Такие программы и льготы могут существенно снизить стоимость приобретения нового жилья и помочь в урегулировании финансовых вопросов при покупке квартиры после продажи имущества.

Какой налог с продажи квартиры надо уплатить в 2024 году

С введением новых правил налогообложения изменились особенности оплаты государственного налога, поэтому некоторые граждане до конца не понимают надо ли им платить государству за торговлю собственным жилищем или такая обязанность для них не предусмотрена.

Налог с продажи квартиры в 2024 году для физических лиц рассчитывается в зависимости от нескольких обстоятельств:

• Срока, в течение которого это жилое помещение находилось в собственности у продавца, например, сбыт унаследованной квартиры, если период владения жильем наследниками составляет менее установленного законодательством времени, а равно и получение дарственной при таких же или подобных обстоятельствах, должен оплачиваться по стандартной ставке НДФЛ;
• Способа получения недвижимости, в частности при приобретении жилья за собственные средства на этапе строительства для торгов после сдачи дома в эксплуатацию.

С 2018 года введены следующие изменения, касающиеся налогообложения при реализации жилой и нежилой недвижимости:

1. Действие права собственности должно быть не менее пяти лет, за исключением ряда случаев, при наличии которых минимальное время распоряжения собственностью остается на прежнем уровне – три года.
2. При реализации недвижимости по заведомо невыгодной цене к расчету принимают либо цену договора, либо 0,7 от кадастровой стоимости – в зависимости от того, какая сумма больше.  При этом цена договора может быть близка к рыночной, но если она меньше, чем 70% от кадастровой стоимости, то будет расчет от кадастровой..

Другие изменения являются менее значимыми, хотя позволяют не только определить, как вернуть уплаченный налог, но и воспользоваться возможностью уменьшения налоговой ставки при подаче 3-НДФЛ.

Способ первый — уменьшить сумму стоимости жилья в договоре

Этот тот случай, когда в официальных документах прописывается лишь часть стоимости. Например, если квартира стоит 8 миллионов, можно указать в договоре 3, и налог будет рассчитываться исходя из этой суммы. Такая схема позволяет неплохо сэкономить, но государство расценивает подобные сделки как недобросовестные махинации и отслеживает. Существует понятие «кадастровая стоимость», то есть примерная рыночная стоимость данного объекта недвижимости. Ее определяют независимые оценщики. Если цена, указанная в договоре купли-продажи, ниже кадастровой, это может вызвать подозрения.

По закону 2016 года цена не должна быть ниже кадастровой величины более чем на 70%. В противном случае сделка может быть аннулирована. Сумму кадастровой стоимости можно оспорить в суде и значительно снизить. Владельцу жилья при этом придётся раскошелиться на услуги эксперта и на судебные издержки, но иногда это бывает выгодно. Если удастся снизить кадастровую стоимость на 30–40%, сумма издержек будет значительно ниже той, которую можно сэкономить на налогах.

Необходимые документы для одновременного оформления

Документы на квартиру:

• Свидетельство о собственности на квартиру;
• Договор купли-продажи квартиры (если квартира была приобретена не по наследству);
• Выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) о состоянии прав на квартиру;
• Расчет размера налога на прибыль, полученную от продажи квартиры (для ИП и юридических лиц);
• Паспорт продавца и покупателя.

Документы на вычет по НДФЛ:

• Справку о доходах и удержанном налоге, выданную работодателем за предыдущий год;
• Свидетельство о регистрации в налоговой инспекции;
• Документы, подтверждающие право на вычет (например, договор на образование ребенка, служебная заметка о командировке и т. д.).

Документы на взаимозачет:

• Заявление о взаимозачете вычета по НДФЛ с суммой вычета и его периодом;
• Согласие на зачет суммы вычета на счет налогоплательщика;
• Документы, подтверждающие основание для взаимозачета (например, расчет налогового периода или справку об уплате налогов по иным операциям).

Необходимо иметь в виду, что процедура одновременного оформления продажи квартиры и взаимозачета вычета по НДФЛ требует аккуратности и компетентности в оформлении документов. Рекомендуется проконсультироваться с опытным юристом или специалистом в сфере налогового права, чтобы избежать возможных непредвиденных сложностей.

Сколько нужно заплатить

По действующему законодательству, практически все доходы физических лиц подлежат налогообложению по стандартной ставке НДФЛ в 13%. При этом повышенный налог в 15% на сделки с недвижимостью не распространяется. Напомним, что он предусмотрен лишь для граждан, чей годовой доход превышает 5 000 000 рублей. Прибыль от реализации квартиры при расчёте не учитывается даже в том случае, если она окажется более 5 000 000 рублей.

Налог в 13% нужно заплатить, когда владелец продаёт жильё, которое числилось в собственности менее установленного законодательством срока. Чтобы понимать, как не платить налог с продажи квартиры, нужно знать эти сроки. 

1. Для объектов, доставшихся в результате приватизации, дарения от близких родственников или наследства, этот период длится три года. Такой же срок определён для квартир, которые были переданы по договору ренты или являлись единственным жильём.

2. Для недвижимости, полученной другими способами, минимальный срок владения — пять лет.

Именно такие правила действуют для резидентов РФ — собственников, которые фактически пребывают на территории страны более 183 дней в календарном году. Если менее — такие граждане по законодательству считаются нерезидентами и должны платить не 13% налога на доходы, а 30%. Повышенный НДФЛ с продажи квартиры придётся отдать только в том случае, если проданный объект находится на территории РФ.

Считаем размер налога

Теперь, зная про сроки в 5 лет и 3 года и дополнительные условия, можно подождать с продажей положенное время и не платить налог. Но жизненные ситуации бывают разные, иногда приходится продавать имущество срочно, тогда надо понимать, какой суммой придется поделиться с государством. 

Если квартира появилась в собственности до 2016 года, налог берут с той суммы, которая указана в договоре купли-продажи. Например, владелец продает квартиру за 5 560 000 рублей, тогда размер налога составит 5 560 000 х 0,13 = 722 000 рублей. 

Для недвижимости, купленной после 2016 года, размер налога с продажи квартиры рассчитывается от кадастровой стоимости, взятой по состоянию на 1 января того года, в котором жилье продается. Узнать ее можно с помощью бесплатного сервиса Росреестра, введя кадастровый номер жилья. 

На него умножают цену квартиры по договору, и, в зависимости от результата, за основу расчета берут либо сумму с коэффициентом, либо договорную стоимость. Звучит сложно, поэтому разберем на примере.

Пример 1. Стоимость квартиры по договору – 4 750 000 рублей. Кадастровая стоимость составляет 7 415 000 рублей, умножаем ее на понижающий коэффициент и получаем 5 190 000 рублей. В данном случае эта цифра получилась больше, чем цена квартиры по договору (4 7500 000 рублей), поэтому налог будет высчитывать из нее. Перечислить в налоговую инспекцию придется: 5 190 000 х 0,13 = 674 765 рублей.

 Пример 2. Квартиру продают за 6 375 000 рублей. Кадастровая стоимость – 7 415 000 рублей, с понижающим коэффициентом – 5 190 000 рублей. Поскольку это число оказалась меньше, чем сумма в договоре, то для расчета берется договорная стоимость, то есть 6 375 000 рублей. Налог на прибыль составит: 6 375 000 х 0,13 = 828 750 рублей.

Если кадастровая стоимость жилья, находящегося во владении с 1 января 2016 года, неизвестна, тогда сумму налоговых выплат рассчитают по продажной стоимости, то есть от той суммы, за которую ее продают.

Как видно из примеров, налог от продажи квартиры может вылиться в весьма существенную сумму. Существует два легальных способа, как можно его сократить.

И всё-таки – а можно не платить налог вообще?

Но если даже три года – это всё равно слишком большой срок для вас, вы можете не дожидаться его окончания и при этом точно так же в рамках закона избежать уплаты налога. Более того, вариантов, как это осуществить, есть сразу несколько.

Помните про налоговую льготу от государства в миллион рублей? Это та, которая вычитается из суммы, полученной от продажи квартиры, перед тем, как отнять от неё, собственно, 13% налога. Так, а что, если квартира стоит ровно миллион, ну или меньше? Льгота всё ещё работает? Вы, возможно, удивитесь, но да, никаких ограничений в этом плане нет. Получается, что миллион вычтут из миллиона, 13% нужно будет отнимать от ноля, ну и налог в таком случае составит тоже ноль рублей. Доплачивать, если вы продадите квартиру за сумму меньше миллиона, вам не будут, но согласитесь, и без того уже неплохо!

Хотя если вы хотя бы чуть-чуть знакомы с рынком российской и уж тем более столичной недвижимости, то наверняка понимаете, что миллион рублей и меньше квартира на нём стоить никак не может. Это должен быть какой-то совсем уж редкий и непривлекательный вариант – такой, продать еще сложнее, чем купить. Тут в вашей голове могла появиться одна интересная, пусть и не совсем чистая и честная мысль… Но мы сразу вас от неё предостережём!

Имейте в виду, что схитрить при продаже квартиры не получится. Продать жильё по совсем уж заниженной цене вам не позволит его кадастровая стоимость. Если ваш ценник будет гораздо ниже, чем она (а именно – меньше 70% кадастровой стоимости), то государство при высчитывании налога предпочтёт ориентироваться на неё. Ну а даже если вы каким-то чудом обойдёте эту загвоздку стороной и, скажем, просто захотите продать квартиру за сумму большую, чем прописанная в документах… Помните, что на любого недобросовестного продавца всегда найдётся ещё более недобросовестный покупатель. Ни на какие устные договорённости, личные отношения и честные лица тут полагаться не стоит, ведь в случае чего доказать что-либо в суде вам не удастся. И тогда экономия на налоге покажется вам, что называется, не такой уж экономной.

Льготы

Льготы на налог с продажи жилья не существует. При продаже недвижимого имущества любой собственник обязан уплатить налог на финансовую прибыль, если проданная квартира находилась во владении менее 36 месяцев.

По законодательству платить налог обязаны даже инвалиды и пенсионеры, т.к. ничего не может их освободить от внесения облагаемой прибыли в бюджет.

Однако данная привилегия касается исключительно имущественного сбора. Относительно НДФЛ, пожилой гражданин или инвалид обязан заплатить государству налог в размере 13 %, если продаваемая недвижимая собственность находилась в его владении менее 36 месяцев.

Налоговый вычет при продаже недвижимости

Вычет	Сумма	Чем подтверждать	Когда подходит
Фактические расходы на приобретение недвижимости	Сумма расходов на приобретение недвижимости	Договор, платежные документы (расписки/платежные поручения и пр.)	Если недвижимость покупали за свои деньги и есть документы
Без подтверждения расходов	1 000 000 Р или пропорционально доле в праве собственности (для жилых домов, квартир, комнат, садовых домов или земельных участков) 250 000 Р или пропорционально доле в праве собственности (для иной недвижимости)	Подтверждать не нужно, достаточно заявить в декларации	Если нет подтверждения расходов: документы не сохранились, либо недвижимость получена в дар, в качестве наследства или в порядке приватизации

Обратите внимание! При получении доходов, начиная с 2017 года, у продавцов, которые приобрели недвижимость безвозмездно, есть возможность уменьшить налоговую базу при продаже недвижимости на сумму, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества (например, при дарении между неблизкими родственниками одаряемый уплачивает НДФЛ с кадастровой стоимости недвижимости, данную кадастровую стоимость, с которой он уплатил налог, он может вычесть из суммы дохода при продаже недвижимости). Кроме того, при продаже имущества, полученного в порядке наследования от любого лица или по договору дарения от члена семьи/близкого родственника продавец может уменьшить налоговую базу на сумму документально подтвержденных расходов наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения (оформление наследодателем/дарителем вычета в связи с приобретением жилой недвижимости не влияет на право учесть данные расходы).

Платить или не платить?

Налог от продажи квартиры платит тот, кто продал имущество и получил за это прибыль, то есть владелец. Заплатить также придется и тем продавцам, которым посчастливилось унаследовать жилье или получить его в дар от близкого родственника. На сегодняшний день размер налога для физических лиц составляет привычные нам 13% для резидентов Российской Федерации и 30% — для иностранных граждан и тех россиян, кто постоянно не проживает в нашей стране. Хорошая новость заключается в том, что размер налога от продажи квартиры можно существенно сократить или вовсе избежать.

Ключевым показателем при расчете суммы налога является срок владения имуществом. Это определенный законом период, по окончании которого владельцу жилья не нужно сдавать налоговую декларацию и выплачивать подоходный налог.

До 1 января 2016 года минимальный срок владения составлял 3 года. То есть недвижимость, приобретенную до 2016 года, можно было продать по истечении этого периода и не отчитываться. При этом сумма, полученная в результате продажи, вообще не имеет никакого значения и даже декларацию не нужно было подавать. Исходя из того, что сейчас уже 2020 год, все владельцы жилья, приобретенного до 2016 года, могут смело его продавать, не делясь при этом с государством.

С 1 января 2016 года минимальный срок увеличился до 5 лет. То есть тот, кто купил квартиру с 1 января 2016, сможет сэкономить на налогах только по истечении пятилетнего периода. 

С 1 января 2020 года в силу вступили некоторые поправки. Владеть продаваемой квартирой по-прежнему нужно не менее 5 лет, однако появился ряд условий, благодаря которым этот период может быть сокращен до 3 лет.

Налог от продажи квартиры не надо платить по истечении 3 лет, если: 

• жилье было получено в собственность в результате приватизации;
• имущество приобретено в результате подписания договора ренты после смерти его владельца;
• недвижимость перешла по наследству или была передана в дар родственником, членом семьи;
• продаваемая недвижимость является единственным жильем владельца. Если продавец состоит в браке, тогда учитывается вся недвижимость, которая находится во владении супругов, даже если в качестве владельца указан только один супруг. Это условие не относится к брачному договору, который разделяет имущество;
• квартира продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья. Например, семья приобретает вторую квартиру и регистрирует право собственности на нее. С момента регистрации у владельцев есть три месяца для того, чтобы продать старую квартиру и не платить при этом налог.

Перечисленные исключения не относятся к нежилым помещениям. Апартаменты, гаражи и дачи без уплаты налогов можно будет продавать через 5 лет.

Условия для продаваемого дома распространяются и на земельный участок, с которым его реализуют. Если частный дом является, например, единственным жильем, тогда участок, на котором он расположен, также не подлежит налогообложению после 3 лет собственности.

Для наглядности мы свели требования и минимальные сроки владения в таблицу.

Условия	Минимальный срок владения
Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года	3 года
Недвижимость приобретена в период с 1 января 2016	5 лет
Недвижимость, приобретенная с 1 января 2016 года, — была получена по наследству или в подарок от родственника — была приватизирована — является единственным жильем — продается в течение 90 дней со дня покупки новой квартиры	3 года

Разберем несколько примеров.

Ситуация 1. Квартира куплена в сентябре 2013 года. Начиная с сентября 2016 года, ее можно реализовывать, не делясь с государством.

Ситуация 2. Дом был получен в наследство

В этом случае неважно, в каком году это произошло, продавать без уплаты налога можно через 3 года

Ситуация 3. Единственная квартира куплена в 2016 году или позже, например, в 2017 году. Продать ее без уплаты налога с продажи можно будет в 2020 году, то есть через 3 года.

 Ситуация 4. Вторая квартира приобретена в 2020 году. Прибыль не будет подлежать налогообложению в 2025 году.

Порядок получения

Что нужно сделать:

— заполнить декларацию по налогам до конца года;
— подготовить бумаги, которые подтвердят продажу жилья.

Если налогоплательщиком заявлен вычет по расходной сумме, то дополнительно требуется предоставить копии документов, подтверждающие расходы:

— кассовые ордера на приход;
— расписки о том, что продавец получил деньги;
— выписки из банка;
— соответствующие чеки.

Бумаги нужно передать в ФНС по месту проживания продавца. При этом важны и оригиналы, и копии.

Оригиналы должен заверить инспектор. Такой пакет документов подтверждает правомерность получения вычета.

Заполнить и подать декларацию можно на официальном портале ФНС или через Госуслуги.

Запрещено использовать два вычета сразу. Перед тем как заполнять документ, нужно определить какой из вариантов будет выгоднее. Владелец сам решает, что ему лучше использовать. ФНС не может принудить применить какой-то определенный способ.