Льготы для арендаторов и арендодателей в условиях коронавируса

Двухсторонние переговоры с арендодателем

Запрос на снижение арендной платы можно оформить одним документом, и лично отправить на рассмотрение другой стороне. Дабы избежать судебных разбирательств арендодатель, скорее всего, пойдет на уступки и снижение штрафных санкций. В любом случае ни одна из сторон не хочет доводить дело до судебных разбирательств, и в конце концов, арендодатели несут операционные расходы за содержание своих помещений под аренду.

Есть несколько вариантов решения данного вопроса:

• Отмена оплаты аренды на период карантина (1-2 месяца);
• Снижение стоимости арендной платы на определенное время;
• Возможность взять отсрочку для оплаты на некоторый период;

Переход на изменчивую стоимость оплаты аренды (определенная часть от того или иного размера выручки).

Последний вид оплаты часто используется сетевыми компаниями для оплаты на больших торговых площадках , но это меньшая часть в составе общих арендных сумм. В случае форс мажорных обстоятельств уменьшенная арендная оплата может удовлетворить интересы обеих сторон. Естественно, что арендаторы не будут просто так отменять все задолженности и платежи, обе стороны можно понять и встать на их место, но нужно сделать хотя бы минимум — обсудить и прийти к общем знаменателю, варианту который будет всех устраивать.

Арендатор может потребовать полностью освободить его от оплаты аренды, если он не может использовать помещение, но такая позиция существенно нарушит баланс интересов сторон. В сложившейся ситуации речь идет скорее о переносе срока ответственности.

Если собственнику уже понятно, что ему не заплатят, то он имеет право досрочно отказаться от договора аренды в связи с утратой интереса, даже если его контрагент ссылается на форс-мажор.

Арендные каникулы и особенности их предоставления

Арендаторы нежилой недвижимости, работающие в наиболее пострадавших отраслях, могут получить отсрочку по арендной плате (арендные каникулы). Полагаем, что такая деятельность арендатора не обязательно должна быть основной, но соответствующий код ОКВЭД должен быть указан в ЕГРЮЛ (ЕГРИП). Правила предоставления такой отсрочки содержатся в статье 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, а также в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2020 № 439.

Такая отсрочка возможна, если договор аренды заключен до введения в 2020 году в субъекте РФ режима повышенной готовности (чрезвычайной ситуации).

Кроме того, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы в связи с невозможностью использовать имущество по причине введения в регионе упомянутых режимов. Также возможно изменение арендной платы по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.

1С:ИТС Подробнее о .

Верховный Суд РФ выпустил разъяснения относительно «коронавирусного» законодательства, которые в том числе касаются арендных каникул (Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020).

О дате начала арендных каникул

Дополнительное соглашение об отсрочке должно быть заключено в течение 30 дней со дня обращения арендатора (ч. 1 ст. 19 Закона № 98-ФЗ)

Верховный Суд обратил внимание, что отсрочка предоставляется с даты введения особого режима в субъекте РФ и не зависит от даты заключения дополнительного соглашения или вступления в силу судебного решения о понуждении предоставить отсрочку. При этом стороны договора могут установить и более ранний срок (Вопрос 3 Обзора)

Арендодатель должен сообщить арендатору об отсрочке по аренде

ВС РФ рассмотрел ситуацию, когда в период режима повышенной готовности (ЧС) арендатор своевременно не внес арендную плату и не заявил об отсрочке. Если арендодатель знает (не может не знать), что арендатор работает в одной из пострадавших отраслей, то арендодатель обязан сообщить ему о праве на отсрочку по арендной плате по части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ. Кроме того, по мнению суда, арендодатель автоматически считается предоставившим такую отсрочку арендатору, если он:

• не проинформировал арендатора о возможности отсрочки;
• уклонился от заключения доп. соглашения о предоставлении отсрочки;
• не заключал доп. соглашение, но своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена (Вопрос 3 Обзора).

Когда можно отказать в праве на отсрочку

Для предоставления отсрочки по аренде арендатору не нужно доказывать невозможность использования имущества по назначению.

Однако суд может отказать арендатору в праве на отсрочку, если арендодатель докажет, что этот арендатор не пострадал и не пострадает от пандемии, а его поведение является недобросовестным (например, он использовал объект, несмотря на ограничения) (Вопрос 4 Обзора).

Когда арендная плата может уменьшаться

Арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использовать имущество из-за введения в субъекте РФ режима повышенной готовности или ЧС (ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ). Уменьшение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору аренды.

По мнению ВС, арендная плата должна быть уменьшена с момента, когда стало невозможно использовать имущество по назначению. При этом не имеет значения дата заключения дополнительного соглашения или вступления в силу решения суда о понуждении снизить аренду (Вопрос 5 Обзора).

Особенности отсрочки и уменьшения арендной платы

Предусмотренные статьей 19 Закона № 98-ФЗ отсрочка и уменьшение арендной платы  могут быть применены при аренде как нежилого помещения целиком, так и его части. Условия и порядок применения отсрочки арендной платы и ее уменьшения одинаковы в обоих случаях (Вопрос 6 Обзора).

О форс-мажоре

• столицы и Подмосковья;
• Пермского и Приморского краев;
• Карачаево-Черкессии;
• Севастополя;
• Карелии;
• Крыма;
• республики Марий Эл.

В список вошли Архангельская, Брянская, Вологодская, Ивановская, Курганская, Новосибирская, Нижегородская, Оренбургская, Тверская и Тульская области. Перечень пополняется ежедневно.

Однако объявления об отнесении коронавируса к форс-мажору недостаточно. Автоматического освобождения от ответственности не происходит. Запреты и ограничения, установленные властями, должны фактически препятствовать исполнению сделки. Приведем пример:

Продуктовый магазин	Салон декоративной косметики
Торговля в период самоизоляции продолжается в штатном режиме. Форс-мажором ситуация не признается.	Продажа товаров до 30 апреля 2020 года остановлена региональным указом. Владелец вправе ссылаться на непреодолимые обстоятельства.

Заявляя о форс-мажоре, важно помнить о временных границах. Участники договора освобождаются от санкций за неисполнение только на период действия непреодолимых обстоятельств

Это означает, что погасить задолженность по арендной плате придется сразу после отмены государственных ограничений. В противном случае контрагент  взыщет неустойку.

Уменьшение размера арендной платы

Невозможность использования недвижимого имущества в связи с режимом самоизоляции наделяет предпринимателя правом требовать уменьшения арендной платы. Об этом сказано в ч.3 ст.19 Закона N 98-ФЗ.

Управляющий партнер юридической компании ЮК «Войнов, Маслов и партнеры» Александр Маслов отметил, что закон не конкретизирует, на сколько именно должна быть снижена арендная плата. В случае отказа от договора в соответствии со статьей 450.1 ГК РФ (то есть направления письменного уведомления) арендатор освобождается от штрафов и убытков, за исключением обеспечительного платежа (он ему не возвращается).

Для арендодателя вопрос идти или не идти на уступки арендатору — это вопрос экономики. Он должен решить, что ему выгоднее — снизить аренду по просьбе арендатора или искать нового на это время. Хотя, надо сказать, что и снижение аренды не гарантирует, что арендатор через некоторое время также не съедет с арендуемых площадей, — объяснил Александр Маслов.

Окончательная редакция принятого Госдумой закона позволяет представителям малого и среднего бизнеса, работающим в наиболее пострадавших от коронавируса отраслях, требовать у арендодателя уменьшения арендной платы на срок до одного года по заключенному до введения режима самоизоляции договору. Соответствующее право действует в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых ими в предпринимательской деятельности.

В Верховном суде уточнили, что сумма платежа подлежит уменьшению с момента, когда наступила невозможность использования недвижимости, независимо от даты заключения допсоглашения об изменении размера платы либо даты вступления в силу судебного решения о понуждении арендодателя к ее уменьшению.

Если собственник площадей в ТЦ или бизнес-центре подаст иск о взыскании арендной платы, наниматель в своем возражении может указать, что арендодатель сам необоснованно уклонялся от заключения допсоглашения об уменьшении арендной платы. И в этом случае последствия для владельца коммерческой недвижимости могут быть весьма неприятными.

По мнению Александра Маслова, этот закон будет работать.

Суды будут отказывать арендодателям во взыскании убытков, а при необходимости даже взыщут удержанные арендодателями штрафы по искам арендаторов. И только обеспечительный платеж по договору не возвращается. Но он может быть зачислен в счет последнего периода аренды, — отметил юрист.

Что нужно знать и как действовать арендатору

— Направить арендодателю предложение в письменной форме об уменьшении арендной платы или отсрочке платежей, вручив его уполномоченному представителю арендодателя (отставив себе второй экземпляр с отметкой о получении) или направив по почте заказным письмом с уведомлением о вручении по юридическому адресу арендодателя.

— В случае если в течение 14 дней дополнительное соглашение не заключено, арендатор вправе направить арендодателю письменное уведомление об отказе от исполнения договора.

— Договор аренды прекращает свое действие в момент получения уведомления, если в нем нет иного срока (через 3, 5, 7 дней после получения — по желанию арендатора).

— Арендная плата подлежит начислению и уплате до момента возврата помещения по акту-приема передачи, который должен быть оформлен письменно.

Арендатору не стоит забывать, что даже после расторжения договора аренды до дня подписания акта приема-передачи арендная плата также подлежит начислению. Поэтому к оформлению документов следует отнестись внимательно, — предупреждает управляющий партнер юридической компании юридической компании «Войнов, Маслов и партнеры» Александр Маслов.

Какие права имеют арендаторы и арендодатели в условиях пандемии?

Расторжение договора аренды в период пандемии интересует многих людей. Весной 2020 года вступил в силу ФЗ No 98-ФЗ. Ст. 19 ФЗ содержит особые нормы касаемо договоров аренды, которые были составлены до появления данных мер. Эти правила касаются как государственной, так и на частной собственности.

Согласно статье 19, арендаторы могут отсрочить уплату аренды. В законодательстве оговорены требования к условиям и продолжительности такой отсрочки.

Вышеупомянутые нормы касаются исключительно ЮЛ и ИП, занятых в тех секторах экономики России, которые больше всего пострадали от сложившейся ситуации.

Нормы также позволяют арендатору требовать снижения арендной платы на 2020 год по причине того, что нельзя пользоваться имуществом из-за принятых норм.

Законодательство не регулирует вопрос о том, в какой степени арендная плата должна быть снижена в соответствии с соответствующим требованием арендатора. В связи с этим нельзя исключить возникновение каких-либо споров на практике.

Вышеперечисленные меры направлены на поиск подходящего решения проблемы масштабного закрытия коммерческих помещений и неуплаты арендаторами арендной платы.

Российское законодательство, похоже, придерживается подхода, в соответствии с которым перенос даты уплаты арендной платы, а не ее снижение или приостановление, считается оптимальным вариантом. На это арендаторы рассчитывают только в некоторых ситуациях исходя из статьи 328 ГК РФ.

Подход, принятый законодательным органом, позволяет арендодателям рассчитывать на несвоевременное получение арендного дохода. Речь идет о доходе, который они могли были бы получить за период, когда рынок пострадал из-за пандемии COVID-19. Более того, эти меры побуждают стороны согласовывать будущие условия аренды, от чего ранее отказывались некоторые участники рынка.

Такие меры уже применяются или реализуются во многих иностранных государствах, потрясенных новой коронавирусной инфекцией, что доказывает их эффективность.

Арендная плата: железное правило — указываем процент от товарооборота

Арендная ставка должна находиться в прямой зависимости от товарооборота ритейлера. Никогда нельзя привязываться только к «твердой» ставке — лучше прописать в договоре, что арендный платеж не должен быть меньше определенного процента от оборота арендатора.

Почти все арендаторы на такие условия идут, особенно продуктовые сети. В среднем продуктовые магазины в Москве в сутки торгуют на 450-650 тыс. рублей, и их финансовые модели позволяют делать арендные платежи в 4-6% от товарооборота. В таком случае они остаются в рамках допустимой конверсии.

Под конверсией понимается доля аренды в товарообороте магазина — в среднем она составляет 5-6% и ни в коем случае не должна превышать 10%.

Например, если оборот ритейлера 20 млн рублей в месяц, то он не станет платить за аренду больше 2 млн рублей ежемесячно, даже в самой хорошей локации. Но практика показывает, что при таких условиях арендный платеж, скорее всего, не превысит 1 млн 300 — 1 млн 500 тыс. рублей в месяц.

Сетевые ритейлеры активно против того, чтобы арендный платеж рассчитывался исходя из процента от товарооборота, и так или иначе стараются снизить его в переговорах с собственником помещений. У жестких дискаунтеров это получается: например, по нашим данным, сеть «Чижик» на региональных рынках платит арендодателям не более полутора процентов от товарооборота. «Пятерочка» и «Дикси» — 5-6%, а «Магнолия» — 7%.

Читать по теме: Неудачные планировки, соседи и завышенная цена: какие сюрпризы ждут инвестора на рынке коммерческой недвижимости

Отсрочка (рассрочка) по налогам для арендодателей торговых площадей

Предоставив отсрочку по арендной плате, арендодатели лишились в 2020 году привычных доходов, в связи с чем федеральные власти предоставили им отсрочку (рассрочку) по уплате налогов. Изменения в Правила предоставления отсрочки (рассрочки) по уплате налогов, авансовых платежей по ним и страховых взносов, утв. Постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 № 409, внесены Постановлением от 16.05.2020 № 699.

Обратите внимание, на региональном уровне для арендодателей могут быть предоставлены дополнительные льготы, например, полное или частичное освобождение от имущественных налогов при соблюдении определенных условий (см. например, постановление Правительства Москвы от 24.03.2020 № 212-ПП, новая статья 26.29 Закона Московской области от 24.11.2004 № 151/2004-ОЗ)

Если арендодатель вправе получить льготу на региональном уровне, которая для него выгоднее, то он может не обращаться за отсрочкой (рассрочкой), установленной правительством РФ. В то же время законодательство не запрещает совмещение двух льгот – на региональном и на федеральном уровне при соблюдении условий.

Для получения отсрочки арендодатель должен быть собственником недвижимости, основной вид деятельности – соответствовать коду ОКВЭД 68.2 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом». Отсрочить (максимально – на 1 год) можно уплату налога на имущество организаций, земельного налога и авансовых платежей по ним, а также налога на имущество физических лиц, срок уплаты которых приходится на период с 01.01.2020 по 31.12.2020. Не распространяется отсрочка на НДС, НДПИ, акцизы и страховые взносы. Рассрочка на срок до 3-5 лет предоставляется, только если организация являются стратегической, системообразующей, градообразующей или крупнейшим налогоплательщиком.

Подробнее о порядке предоставления отсрочки и рассрочки по налогам для арендодателей торговых площадей см. в разделе «Консультации по законодательству» .

От редакции. На сайте фирмы «1С» на специальной странице «1С:Антикризис» можно найти полезные материалы о работе в период коронакризиса. В том числе об организации работы с арендаторами в новых условиях с помощью «1С:Аренда и управление недвижимостью» .

Является ли пандемия форс-мажорным обстоятельством в России?

Чрезвычайные меры, принятые Правительством и регионами для сдерживания эпидемии коронавируса, оказали огромное влияние на коммерческую деятельность. В частности, на деятельность, осуществляемую посредством коммерческой аренды или аренды компаний.

Эпидемия напрямую затронула многие компании, которые пострадали от:

• резкого снижения рентабельности, на фоне общего снижения потребления, более высоких затрат и эксплуатационных ограничений, вытекающих из принятия мер безопасности, которые компании должны были принять;
• приостановления коммерческой и промышленной деятельности в течение нескольких месяцев, что привело к невозможности использования помещений, используемых для работы;

Поэтому многие компании, являющиеся держателями договоров аренды, внезапно столкнулись с трудностями при уплате арендной платы и арендных платежей.

Давление со стороны пандемии — физическое, эмоциональное и финансовое — подтолкнуло многих арендаторов к тому, что они захотели разорвать договор аренды. Несмотря на то, что существуют правила для предотвращения выселений во время чрезвычайной ситуации, нет однозначного решения на ситуации, связанные с COVID-19.

В соответствии с введением ограничений возможный порядок действий касаемо определенной ситуации варьируется от условий заключенного договора, и признания данной ситуации форс-мажором.

Уменьшение стоимости

Апрельский закон дает право участникам  требовать сокращения стоимости пользования недвижимостью. Настаивать на пересмотре цены разрешено при вводе на территории региона режима чрезвычайной ситуации или повышенной готовности. Внести изменения в договор можно в течение всего 2020 года. Закрепить свое решение контрагенты должны документально. Для этого придется составить дополнительное соглашение.

Юристы рекомендуют разрабатывать схемы уменьшения платы с учетом ее структуры.  

Составляющая часть	Способы снижения
Коммунальные платежи	Арендатор может остановить деятельность, временно исключив потребление электричества, воды и прочих услуг. Уменьшение платы будет обусловлено изменением счетов снабжающих организаций.
Тело арендной платы	Скидка предоставляется за счет коррекции алгоритма начислений. Стороны вправе выбрать наиболее удобный и справедливый вариант (фиксированная ставка, процент от выручки или оборота).
Сопутствующие услуги	Снизить размер арендной платы поможет отказ от клининга, почтового обслуживания, охраны и других опций.

Вместо индексации арендной платы — индексация как безусловный предмет переговоров

Индексация арендной платы в договоре аренды — это одностороннее увеличение арендной платы раз в год на согласованный сторонами процент. Этот пункт есть в большинстве договоров коммерческой аренды.

Раньше арендодатели часто включали в договор безусловную индексацию арендной платы. В таком случае арендная ставка поднимается просто по факту наступления оговоренного в договоре срока (например — 13-й месяц) без необходимости дополнительно уведомлять об этом арендатора.

Сегодня безусловная индексация возможна чаще всего в тех случаях, когда помещение сдается банковским отделениям или госструктурам, но никак не ритейлерам.

Более реалистично договориться с арендатором об индексации «по соглашению сторон» — к примеру, о том, что ставка аренды будет индексироваться на уровень инфляции, но не более 10%.

Сама по себе фраза «по соглашению сторон» говорит об умении и желании участников сделки договариваться друг с другом. Это хорошо для арендатора, но не всегда — для собственника, который должен теперь искренне интересоваться тем, как идут дела арендатора. 

Собственник торгового помещения сегодня просто обязан знать товарооборот и динамику показателей арендатора — ну или постараться быть в курсе, чтобы иметь твердые основания в переговорах о размере арендной ставки.

Продуктовые сети, например, не сидят сложа руки и не ждут, пока «труп врага проплывет мимо по реке»: у них есть специальные отделы, сотрудники которых регулярно обзванивают арендодателей и сообщают о том, что товарооборот падает и ритейлеру необходимо снижение ставки аренды.

Это своеобразные тесты на прочность: «прогнется» собственник или нет. Из ста магазинов согласится лишь несколько? И это очень неплохой выигрыш с учетом масштабов продуктовых сетей эконом-класса.

Актуальные правовые акты в условиях Covid-19 встают на защиту арендаторов

3 апреля Правительство РФ утвердило «Требования к условиям и срокам отсрочки арендных платежей по договорам аренды недвижимого имущества».

Данный НПА предусматривает нижеприведенные меры:

1. Обязательства по уплате аренды переносятся до 1 октября 2020 года.
2. Просроченные суммы должны быть выплачены в период с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года.
3. Как только будут сняты ограничения на использование недвижимости, следует возобновить уплату регулярных арендных платежей, но в размере 50% от их суммы.
4. Штрафы, проценты и другие обязательства за нарушение условий оплаты не применяются до 1 октября 2020 года.
5. Арендодатели не вправе требовать от арендаторов дополнительных сборов в обмен на внесение изменений в соглашение.
6. Стороны могут (но не обязаны) согласовывать уменьшенную сумму арендных платежей.
7. На услуги ЖКХ нормы не распространяются, они уплачиваются в обязательном порядке.

В Требованиях упоминается, что стороны могут пересмотреть условия существующих договоров аренды, чтобы найти мировое решение.

Решение Верховного суда РФ

30 апреля ВС РФ издал «Обзор судебной практики по применению законодательства и мер по предотвращению распространения новой инфекции COVID-19 в России» который предусматривает, что:

Арендодатель должен принять отсрочку арендных платежей в 2020 году, если арендатор попросит об этом, отправив запрос при условии, что такой запрос является законным.

Если арендатор не своевременно вносит арендный платеж, и он работает в одной из отраслей, наиболее пострадавших во время пандемии, арендатор должен сообщить второй стороне о праве запросить отсрочку платежей.

В данном случае необходимо обратиться к списку отраслей, наиболее пострадавших во время пандемии. Этот список был принят правительством России 03.04.2020 года. Арендодатель должен поставить арендатора в известность.

Это обязательно, если он знал о том, что арендатор работает в области, которая пострадала от коронавируса. Неспособность арендодателя проинформировать рассматривается как согласие на отсрочку. Отсрочка касается только арендных платежей по нежилой недвижимости.

Если ограничительные меры не принесли вреда, но по-прежнему арендатор требует отсрочки, такое поведение истолковывается как недобросовестное.

В действительности это означает, что суд может рассмотреть такое ходатайство арендатора об отсрочке арендной платы как неправомерное. Можно ли рассматривать арендатора как пострадавшего из-за ограничительных мер во время пандемии, необходимо определять в каждом конкретном случае.

Примечательно, что Верховный суд не обладает законодательной властью и не может толковать вопросы материального права в отсутствие судебных дел по этим вопросам. Учитывая, что Обзор No2 был выпущен примерно через месяц после принятия Закона 98-ФЗ, юридическая сила обзора неясна.

Однако суды в России будут руководствоваться Обзором No2

Следовательно, арендодатели и арендаторы должны принять его во внимание при рассмотрении того, как поступать с актуальными договорами аренды

Ситуация с пандемией остается нестабильной, и правила постоянно меняются. Например, был подготовлен законопроект, позволяющий арендаторам нежилой недвижимость аннулировать соглашение в досрочном порядке. Соответственно, без штрафных санкций за расторжение соглашения. Есть только одно условие — обязательства по договору не должны быть нарушены.

Если у вас возникли вопросы по арендным взаимоотношениям в условиях Covid-19. обращайтесь в юридическую фирму «Шмелева и Партнеры». Первичная консультация бесплатно:

Рассрочка при выкупе арендованного госимущества

Иногда арендаторы выкупают у собственников арендованное имущество.

Если владелец объекта недвижимости — государство или муниципалитет, а покупатель — субъект МСП, то бизнесмен имеет право на отсрочку по оплате (п. 5.1 ст. 5 закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ). Принадлежность к пострадавшей отрасли в данном случае не важна.

Отсрочка предоставляется по платежам, предусмотренным в 2020 году, на период от 6 до 12 месяцев. Договор купли-продажи должен быть заключен до введения в регионе особого режима.

Продавец не имеет права в период отсрочки взыскивать штрафы, пени и другие платежи за неуплату, даже если они предусмотрены договором.

О других мерах поддержки арендаторов читайте в нашей статье.

Обратится к арендодателю с заявлением об отмене или снижении платежей

Эпидемия коронавируса по общим правилам не является форс-мажорным обстоятельством для тех, кто имеет задолженности. Особые условия могут быть предложены в договоре.В соответствии с этим неуплата аренды может повлечь за собой штрафы или другого вида наказания. Чтобы избежать подобный ситуации, следует лично связаться с арендодателем и обсудить с ним отсрочку и возможность не начисления неустойки.

В связи с нестандартной ситуацией суды будут на стороне арендаторов и будут максимально пытаться помочь в связи со случившимся кризисом, например, минимизация неустойки. Так как арендодатели не имеют права наживаться за счет арендаторов в сложный период эпидемии. Стоит понимать, что суд будет всегда на вашей стороне, если вы будете действовать согласно законодательству:

Если штрафные санкции несоизмеримы с последствиями нарушения пунктов контракта, то суд вправе снизить размер выплаты неустойки. Если предприниматель нарушил обязательства, прописанные в договоре, суд может уменьшить размер штрафных санкций, но владелец бизнеса должен при этом подать заявление в соответствии с законами РФ.
Для предпринимателей снижение штрафных санкций, закрепленных за пунктами договора, может быть допущено в тех случаях, если судом будет доказано получение неоправданной выгоды со стороны арендодателем.

Главным доказательством здесь будет ссылка правила добросовестности из с. 1 ГК РФ:

1. Жители несут гражданскую ответственность, все члены правовых отношений должны вести себя добросовестно.
   Никто не имеет право получать материальное состояние из-за недобросовестного поведения или нарушения законов Российской Федерации.
2. Ведите все к тому, что на сегодняшний день, в сложившейся ситуации, когда проиграли в принципе все, арендодатель не может “ездить” на арендаторе и улучшать свое материальное состояние за счет накопленных предпринимателем его же сбережений. Соответственно, если бы не эпидемия коронавируса, то риск просрочек оплаты арендных платежей был бы значительно ниже.

В российского права есть три юридические концепции, которые могут применяться к договорным отношениям в ситуации кризиса:

• Непреодолимая сила, или «форс-мажор» (ч. 3 ст. 401 ГК РФ).
• Невозможность исполнения обязательства (ст. 416 и 417 ГК РФ).
• Существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Подать заявку на минимизацию арендной платы по причине кардинальной смены обстоятельств.

В ст. 451 ГК РФ указано, что значительное изменение положения дел, из которых арендодатель и арендатор исходили при составлении контракта, может послужить обоснованием для внесения корректировок в договор или вовсе его расторжения, если же текущее положение дел не прописано в самом контракте. Смена обстоятельств дает право вносить изменения в договора или в крайний случаях, даже расторгать их. За помощью в разрешении вопроса можно обращаться в суд, но как правило, суды редко идут на существенные изменения в договорах, чаще вопрос решается путем расторжения. В случае расторжения суд может снизить сумму задолженности, а также стоимость арендной платы на время форс мажорных обстоятельств.

Нельзя однозначно сказать, что кризисная ситуация в стране или перевод сотрудников на удаленную работу будет точно является серьезными обстоятельствами для данных мер, но суд может согласится в зависимости от ситуации и отнести их к таковым. Основные нарушения со стороны арендатора будут связаны с получением отсрочки. Механизм ее получения предусмотрен в п. 1 ст. 19 «коронавирусного» ФЗ-98.