Вступительный взнос в жск проводки

Требования к участникам ЖСК с государственной поддержкой

Для вступления в ЖСК с государственной поддержкой потенциальные участники должны предоставить определенные документы, подтверждающие их право на участие в данной организации. Это может быть паспорт, свидетельство о рождении, справка о зарегистрированном браке, а также другие документы, удостоверяющие личность и гражданство.

Основными документами, регламентирующими деятельность ЖСК, являются учредительные документы и правила внутреннего распорядка. В них описаны права и обязанности участников, условия покупки квартиры или дома, а также порядок рассмотрения и утверждения решений кооператива. Данные документы включают также информацию о преимуществах и недостатках членства в ЖСК с государственной поддержкой.

Чтобы вступить в ЖСК с государственной поддержкой, участники кооператива должны выполнить ряд обязанностей. Одним из таких обязательств является платеж за членские взносы, который обычно регулируется учредительными документами и правилами кооператива. Также участники ЖСК должны активно участвовать в общественной жизни кооператива, принимая участие в обсуждении и принятии решений по вопросам, касающимся деятельности ЖСК и его развитию.

Участники ЖСК с государственной поддержкой получают определенные преимущества, такие как возможность приобретения жилья по нижим ценам и участие в программе жилищных субсидий

Однако, наряду с преимуществами, участники должны принимать во внимание и потенциальные недостатки, такие как возможность отказа в предоставлении государственной поддержки или недостаточное качество жилых помещений

Что такое ЖСК: плюсы и минусы

Плюсы ЖСК заключаются в следующем:.

Так, для того, чтобы стать собственником жилья, вам не нужен большой капитал.
Кроме того, данная организация не требует наличия уставного капитала.
По общим правилам все участники строительного кооператива не должны трудиться в рамках этой организации, и не собственноручно возводить дом.
В соответствии с уставом размер взносов устанавливается не один по всей стране, а выбирается на собрании самими членами кооператива.
Так как деятельность по возведению дома регулируется участниками ЖСК, то, возможно, она будет выполнена более качественно.
Самостоятельное членство в ЖСК позволяет самостоятельно регулировать процесс развития вашего будущего жилья. Вы имеете право голоса на собраниях, а также можете вносить свои коррективы в план.

Ну и минусы ЖСК также присутствуют при подобной организационно-правовой форме.

Минусом является то, что членам ЖСК самостоятельно придётся связываться с архитекторами, приобретать стройматериалы у поставщиков, нанимать строителей, регулировать вопросы их оплаты, а также следить за тем, чтобы средств на счёту хватало.
Ещё один существенный минус состоит в том, что если у одного из учредителей не хватает денежных средств, то все остальные должны довнести недостающие на балансе денежные средства, так как здесь действует принцип коллегиальной ответственности.
К сожалению, нередки случаи банкротства таких организаций.
Окончательно приватизировать квартиру вы сможете только после того, как полностью оплатите её сумму.

Узнайте больше о возможных рисках участия в ЖСК на видео ниже:

Бухгалтерия на основе сметы

Направление движения денежных средств регулирует принятая общим собранием смета расходов.

Планируемые затраты распределяют по нескольким статьям сметы. Для удобства предоставления отчетов перед жильцами, сбора и распределения средств можно выделить следующие статьи расходов:

расходы, связанные с капитальным ремонтом общего имущества;
затраты, вызванные текущей эксплуатацией;
проведение ежегодного ремонта;
расходы на создание резервов;
прочие (заработная плата наемных работников, страховые взносы, услуги банка и т.п.).

На покрытие расходной части на расчетный счет ЖСК должны поступать денежные средства.

Качественная и спланированная смета поможет определить размер членских взносов, рассчитать тарифы и взыскать долги с неплательщиков.

ЖСК получает несколько видов доходов, не облагаемых налогами:

членские взносы на содержание и управление ЖСК;
паевые взносы (вносятся до момента приобретения жильцами прав собственности на имущество);
государственные субсидии, дотации, льготы;
пени по неоплаченным платежам;
взносы домовладельцев на содержание общего имущества;
коммунальные платежи (оплата по всем известным и привычным квитанциям за услуги свет, газ, вода и прочее);
пожертвования и спонсорская помощь;
доходы от размещения свободных средств на банковских депозитах.

Полученные доходы можно тратить на определенные цели, которые формируются на основе ежегодной сметы расходов. Льготы и субсидии жильцам предоставляют федеральные и местные органы власти, они и компенсируют сумму коммунальных платежей этих граждан.

Смету в течение года запрещается корректировать, следовательно, к подсчету расходов нужно подходить скрупулезно. Есть несколько пунктов, которые обязательно стоит учитывать при расчете очередной сметы:

анализ результатов по сметной отчетности за последние три года (где обнаружилась экономия или перерасход);
характеристики имеющегося имущества (количество жилых и нежилых территорий, функционал и инфраструктура нежилых помещений, многоэтажность, состав и количество жильцов, получающих льготы и субсидии от государства и т.д.);
рост инфляции;
график поступления государственных субсидий и компенсаций за предоставленные льготы;
планируемая заработная плата сотрудников (на основании штатного расписания и ежегодной индексации окладов);
затраты на внештатных работников, привлекаемых для нерегулярной работы;
остатки с прошлых лет материальных и иных ресурсов, денежных средств.

Работа со сметой открывает и закрывает год. Необходимо вывести итоговые суммы, сравнить нормативные показатели и фактические расходы. Перерасход покроется за счет целевых поступлений или виновных лиц. А излишки можно использовать для поощрения правления ЖСК или на уставные цели. Любое другое нецелевое использование не возможно.

Кроме сметы расходов, в некоторых случаях необходимо составить еще и смету доходов.

Обратите внимание! Если члены ЖСК не возражают против осуществления коммерческой деятельности, то необходимо планировать доходы (например, предоставление каких-то общедомовых помещений в аренду) и цели их использования. Бухгалтеру нужно вести раздельный учет доходов и расходов для исчисления налогооблагаемой базы

Чтобы упростить работу с расчетами, можно выбрать УСН с базой “доходы”

Бухгалтеру нужно вести раздельный учет доходов и расходов для исчисления налогооблагаемой базы. Чтобы упростить работу с расчетами, можно выбрать УСН с базой “доходы”.

Налогом облагаются только доходы, полученные от коммерческой деятельности, и не нужно выделять из общих расходов долю, приходящуюся на ведение коммерции. К налогооблагаемым доходам ЖСК можно отнести денежные средства, полученные от:

строительства и продажи дополнительных подсобных помещений;
сдачи в аренду под магазины или иное использование помещений из общего имущества в многоквартирном доме.

Кстати, полученные доходы целесообразнее всего использовать для снижения паевых взносов, распределив их между жильцами пропорционально паям. Когда все обязательные взносы уплачены, дополнительные доходы тратят на общие уставные цели, на основании общего решения членов ЖСК.

Другой комментарий к статье 110 ЖК РФ

1. Комментируемая статья содержит нормы, определяющие статус жилищных и жилищно-строительных кооперативов и их место среди иных некоммерческих форм объединения граждан и юридических лиц на основе членства.

Законодатель безоговорочно отнес жилищные и жилищно-строительные кооперативы к разряду потребительских, презюмировав тем самым не только основную цель их создания, но и очертив границы сферы их жизнедеятельности.

Целями создания жилищных и жилищно-строительных кооперативов признаются:

— удовлетворение потребностей граждан в жилье;

— управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Первая из названных целей является традиционной. Она провозглашалась и в прежнем законодательстве (см., например: ст. 51 Закона СССР «О кооперации в СССР» // Ведомости СССР. 1988. N 2. Ст. 355).

Вторая из провозглашенных законодателем целей не вполне определенна, поскольку жилищный кооператив призван по смыслу подп. 2 ч. 2 ст. 161 коммент. закона управлять многоквартирным домом, что логично, а не управлять отдельно взятыми жилыми и нежилыми помещениями в нем. Кроме того, указанная цель вряд ли может быть отнесена к разряду удовлетворяющих материальные и нематериальные и иные потребности участников кооператива, что требуется для данной разновидности некоммерческих организаций по смыслу ч. 1 ст. 116 ГК РФ.

2. Из предполагаемого многообразия форм жилищной кооперации законодатель в коммент. Кодексе выделяет две, а именно жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Это наиболее распространенные формы объединения граждан, преследующие удовлетворение их жилищных потребностей.

В историческом плане первыми жилищными объединениями были жилищно-строительные кооперативы, создание которых дозволялось Постановлением ЦИК и СНК СССР от 19 августа 1924 г. «О жилищной кооперации» (см.: Раевич С.И. Жилищная кооперация // Советское хозяйственное право. М., 1926. С. 60).

Жилищные кооперативы, имеющие более короткую историю развития по сравнению с жилищно-строительными кооперативами, появились в качестве формы объединения граждан благодаря Постановлению ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 31 марта 1988 г. «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации» (СП СССР. 1988. N 16. Ст. 43).

3. В частях 2 и 3 коммент. ст. даются характеристики жилищных и жилищно-строительных кооперативов, позволяющие отграничить их друг от друга по признаку готовности имущественной базы кооператива для удовлетворения жилищной потребности его членов.

Жилищные кооперативы создаются на базе приобретаемого и нуждающегося в реконструкции за счет средств членов кооператива многоквартирного жилого дома с целью его последующего содержания.

Жилищно-строительные кооперативы создаются на базе строящегося или нуждающегося в реконструкции за счет средств членов кооператива многоквартирного жилого дома с целью его последующего содержания.

Сформулированные законодателем отличия между жилищными и жилищно-строительными кооперативами нельзя признать удачными, поскольку, во-первых, реконструкции должно всегда предшествовать приобретение и, во-вторых, не каждый построенный дом нуждается в немедленной реконструкции.

4. Часть 4 коммент. ст. содержит норму, признающую жилищные и жилищно-строительные кооперативы разновидностью потребительских кооперативов. Это означает, что правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также права и обязанности их членов определяются не только нормами коммент. Закона, но и нормами ГК РФ, в частности ст. 116 ГК РФ. Следует также иметь в виду, что на отношения, складывающиеся в связи с созданием, деятельностью и правовым положением жилищных и жилищно-строительных кооперативов, не распространяются нормы ФЗ «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» (СЗ РФ. 1997. N 28. Ст. 3306; 2000. N 18. Ст. 1910; 2002. N 12. Ст. 1093).

5. В части 5 коммент. ст. формулируется правило о нераспространении действия положений главы 11 коммент. закона на отношения, связанные с созданием и деятельностью иных, чем жилищные и жилищно-строительные кооперативы, специализированных потребительских кооперативов, создаваемых в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье.

К иным специализированным потребительским кооперативам в жилищной сфере относятся, в частности, жилищные накопительные кооперативы, правовые, экономические и организационные основы деятельности которых установлены ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (РГ. 2004. 31 дек.).

Минимизация рисков в зависимости от вида кооператива

Риски, связанные с участием в ЖСК, нивелируются в зависимости от вида кооператива. Самые минимальные присущи кооперативу дольщиков. ЖСК получает землю и объект для завершения строительства, а также привлекает деньги Фонда защиты прав дольщиков. Создание кооператива возможно, только если при достройке здания все участники получат помещения. В противном случае арбитраж не передаст землю и объект ЖСК. Поэтому, если в ходе банкротства застройщика вскроется факт двойных продаж, кто-то из участников строительства должен согласиться на компенсацию Фонда и отказаться от квартиры. Таким образом, исключается риск споров, вытекающих из двойных продаж (ст.201.10 закона о несостоятельности). Кроме того, этим кооперативам не надо беспокоиться об отсутствии разрешений и проектной документации. Всё уже есть.

Государственный надзор за кооперативами, созданными в соответствии с законом 161-ФЗ, также минимизирует риски участников. Эти ЖСК действуют на основании типового устава, утвержденного правительством РФ. Закон ограничивает количество членов кооператива числом помещений в строящемся доме, а также запрещает ликвидировать ЖСК до передачи квартир в собственность всех пайщиков (ст.16.5 закона № 161-ФЗ). Указанные нормы снижают риск двойных продаж и препятствуют серым схемам.

Наряду с этим кооператив вправе заключить договор подряда на возведение дома только с тем застройщиком, который соответствует требованиям закона в части опыта строительства подобных зданий, а также имеет все разрешения и допуски. Пункт 26.1 статьи 16.5 дает право органам госвласти субъекта РФ содействовать ЖСК в проведении инженерных изысканий, подготовке документации, подборе подрядчика и так далее. В российских условиях это означает, что деятельность кооператива полностью подпадает под контроль государства. Это снижает риски мошенничества. А пункт 27 статьи 16.5 несколько (но не полностью) нивелирует риск больших дополнительных затрат со стороны пайщиков. Он указывает, что стоимость строительства и всех сопутствующих работ не может превышать сумму паевых взносов участников.

И, наконец, независимые ЖСК. Они действуют в соответствии с ЖК РФ и законом о потребкооперации, не ограничены требованиями закона № 161-ФЗ и не имеют особых преимуществ, предоставленных вышеуказанным кооперативам. С другой стороны, обязанность раскрывать информацию в ЕИСЖС, административная и субсидиарная ответственность руководства, ограничение этажности строительства, а также новая позиция судов защищают участников и этих ЖСК.

Участие в ЖСК: что это?

Участие в различных строительных кооперативах предполагает наличие строгих прав и обязанностей его членов.

Так, право на вступление в подобные ЖСК имеют те граждане, которые достигли возраста 16 лет или же официально зарегистрированные юридические лица.

Подобное правило регулирует статья 111-ая Жилищного кодекса. Еще одним основанием для владения, распоряжения, также использования помещения является состояние в составе кооператива в качестве учредителя.

Все члены кооператива несут субсидиарную ответственность
по всем обязательствам, которые имеются у его членов. То же касается и не внесённых частей денежных средств. Погашается задолженность совместными усилиями.

Члены ЖСК совместно платят все имущественные налоги, оплачивают иные расходы, связанные с эксплуатацией жилья. Члены ЖСК становятся полноправными собственниками своей недвижимости только после того, как полностью выплатят свой паевый взнос.

Плюсы и минусы ЖСК

Оценивать ЖСК как рыночный механизм сейчас невозможно, поскольку действующие правила позволяют использовать данную схему в крайне редких (исключительных) случаях и почти всегда под непосредственным контролем государства.

Комментарий эксперта

Александр Москатов, управляющий директор сети офисов «Миэль»:

— Важно помнить, что с 1 июля 2018 года запрещено привлечение средств граждан для целей строительства домов путем создания ЖСК. Но можно привлекать деньги граждан в кооперативы, созданные до 01.07.2018, и в том случае, если ЖСК создан для завершения строительства многоквартирного дома в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) застройщика

При покупке квартиры необходимо тщательно проверять полномочия не только продавца-физлица, но и в обязательном порядке кооператива на осуществление строительства. Необходимо выяснить срок деятельности кооператива, правильное оформление кооперативом разрешительной документации, изучить устав кооператива.

В среднем квартира в ЖСК была дешевле аналогичных предложений через ДДУ примерно на 20–30%. Конечно, эти предложения были востребованными. Но, повторюсь, покупатель квартиры в ЖСК практически ничем не защищен от рисков недостроя, государственные гарантии его финансовой безопасности отсутствуют.

Деятельность ЖСК регламентирована законодательством, но в основном — его уставом. Пайщик, вступая в члены ЖСК, обязуется соблюдать этот устав.

Жилищные кооперативы в СССР

Первые жилищные кооперативы появились в Советском Союзе в 1921 году, после принятия нэпа. К 1937-му такие объединения прекратили свое существование. Одним из первых примеров подобных кооперативов является знаменитый поселок Сокол в районе одноименной станции метро в Москве. Его строительство начали пайщики в 1923 году, достроили поселок к 1930-му.

Кооперативы вновь возродили в 1958 году постановлением Совмина. Тогда этого требовал острый дефицит жилья, который возник из-за резкого роста городского населения. На строительство привлекались средства пайщиков, но при этом государство давало ссуду в размере 70% стоимости жилья сроком на 20 лет. Однако большинству населения это все равно было не по карману. К тому же на вступление в советские кооперативы также была очередь, при этом пайщики теряли право на получение бесплатного жилья от государства. Поэтому доля ЖСК в общем объеме строительства жилья СССР не превышала 10%.

Какие кооперативы бывают?

Существует три вида:

ЖК;
ЖСК;
ЖНК — жилищный накопительный кооператив.

Выбирая среди организационно-правовых форм, нужно знать особенности каждой.

ЖК

Задача объединения — продажа квартир в построенном доме. Они могут находиться во вновь построенном доме, по которому только подписан акт приема-передачи, а также в том, где часть квартир уже эксплуатируется.

Члены кооператива заселяются сразу после вступления и выполнения правил, предусмотренных уставом. До момента полного погашения стоимости жилого помещения оно принадлежит пайщику на праве пользования. То есть при нарушении положений ЖК, неуплате или несвоевременной уплате взносов вы можете быть выселены по решению собрания.

Когда стоимость квартиры оплачена полностью, оформляется право собственности.

ЖСК

Основные особенности, которые отличают его от ЖК:

количество пайщиков равно количеству квартир в доме, который планируется построить — в ЖК нет ограничений;
стать членом можно только на этапе начала строительства, а в ЖК — когда дом готов;
заселиться в объект недвижимости можно только после постройки дома и подписания акта ввода, а в ЖК реализуются готовые квартиры.

Выйти из членов ЖСК сложнее, чем в предыдущем случае. Порядок выхода и возврата взносов устанавливается уставом.

ЖНК

Кооператив также создается с целью обеспечения пайщиков квартирами. Но жилплощадь может быть приобретена в любом районе города, по любому адресу, а также в другом населенном пункте после того, как у пайщика на счету накопится определенный процент накопленных средств. Пайщиков в ЖНК может быть до 5 000.

Эта форма не так распространена, так как человек, вступивший в такой кооператив, не имеет четкого представления о том, какое жилье будет ему предоставлено. Кроме того, если пайщиков много, придется стоять в очереди на получение желанной жилплощади.

Что ждет ЖСК: будет ли возврат к прошлому?

В комитете Госдумы по государственной политике высказывалась идея возврата к той системе ЖСК, которая доказала эффективность в советский период, когда люди сами, объединив финансы, строили дома и сами управляли ими. После начала приватизации в этой системе начался перекос, который надо исправить. Согласно этой инициативе, россияне, решившие «вложиться» в кооператив, становятся не собственниками конкретной жилплощади, а владельцами паев. Паевая собственность позволяет проживать в доме, передавать и завещать свою часть, а также в любой момент вернуть средства, оформив выход из кооператива.

Есть идея создания и четкого правового регулирования, таких формирований, как «социальные кооперативы», где могут объединяться пайщики, перед которыми государство имеет определенные обязательства (ветераны, малоимущие, пр.). Кроме бесплатного участка под возведение жилья, предполагается выдача льготных кредитов, чтобы люди сначала улучшили жилищные условия, а потом постепенно выплачивали за свой пай. Однако пока нет четких правовых механизмов для внедрения этого процесса.

ПРИВЕДЕМ ПРИМЕРЫ

Давайте посмотрим, как на самом деле выполняются эти положения закона. Итак, на дворе 2015 год, с момента изменений прошло уже 4 года. Более чем достаточный срок для того, чтобы все участники строительного бизнеса осознали изменения и смирились с ними. Но если проанализировать рынок жилой недвижимости, реализуемой через ЖСК в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, может создаться впечатление, что многие его участники попросту проигнорировали изменившееся законодательство. Приведем лишь некоторые примеры.

Строительная компания «ЦДС» в настоящий момент ведет строительство 12 объектов в СПб и Ленинградской области. На официальном сайте компании никакой документации не размещено – все документы, в том числе разрешения на строительство и свидетельства о праве собственности, компания предоставляет потенциальным клиентам только лично в своем офисе. Однако на страницах сайта внизу мелким шрифтом размещено примечание – приобретение квартир осуществляется путем вступления в ЖСК и уплаты взносов. Проверим, насколько законно ведет строительство «ЦДС», на примере одного из объектов – ЖК «Весна». На основании информации с сайта, квартиры приобретаются путем вступления в ЖСК «ЦДС». Как мы уже говорили, какую-либо документацию компания публиковать отказывается, однако пайщики ЖК «Весна» выложили в своей группе Вконтакте отсканированное разрешение на ,строительство. Первое, что мы видим – разрешение на строительство выдано не ЖСК «ЦДС», а некому ООО «Универсал Инвест». Из этого следует, что ЖСК «ЦДС» нарушает предписания Жилищного кодекса и привлекает денежные средства граждан, не имея разрешения на строительство, так как оно выдано на совершенно другое лицо. Есть ли у кооператива в собственности земля, на которой ведется строительство и имеет ли он статус застройщика – утверждать не будем (для этого нужно изучить как минимум проектную декларацию и свидетельство о праве собственности, скрытые от любопытных глаз), но вопрос этот – из разряда риторических.

Следующий номер в нашем списке – компания, которая настойчиво попросила нас не упоминать ее название в наших статьях. Наименование компании напоминает нам об уроках химии в средней школе и об элементе под номером 8 в таблице Менделеева. Компания ведет строительство нескольких жилых комплексов в Ленинградской области, а в качестве главного преимущества обещает пайщикам прекрасную экологию (отзывы некоторых пайщиков, впрочем, говорят об обратном). Но нас больше интересует схема, по которой привлекаются денежные средства пайщиков, и ее соответствие закону. Документация размещена на сайте компании в открытом доступе, и при ее анализе выясняется, что как минимум два из четырех объектов строятся по схеме ЖСК, у которого нет ни земли, ни разрешения на строительство, а застройщиком выступает третье лицо. Один из этих ЖК находится в районе Мурино, второй – в Парголово. Впрочем, пайщики поговаривают, что в последнее время компания совершает приготовления для перевода строительства со схемы ЖСК на договор долевого участия – юристы ЖСК уже предоставили некоторым пайщикам проекты договора. При этом планируется, что застройщиком в новом договоре будет выступать строительная компания, у которой есть и разрешение, и земля, на которой строятся объекты. Стремление легализовать стройку весьма похвально.

Еще одна компания, активно использующая схему ЖСК – «Ленстрой». По кооперативной схеме ведется строительство ЖК «Правый берег», «Правый берег-2» и «Правый берег-3». Деньги привлекаются через два кооператива – ЖСК «Правый берег» и «Правый берег Невы». Разрешительная документация опубликована на сайте, и ее содержанием нас уже не удивить – разрешение на строительство, право на землю и проектная документация оформлены на ООО «Ленстрой», а не на ЖСК. И вновь требования законодательства остаются проигнорированными.

Мы можем долго продолжать этот список, однако вы сами, будучи пайщиком, можете проверить свой ЖСК на предмет соблюдения требований закона. Во-первых, изучите сам договор. Если в договоре в качестве застройщика указан не кооператив, а иная организация, значит, ЖСК привлекает деньги неправомерно. Если же никаких указаний на застройщика нет, нужно посмотреть проектную декларацию, разрешение на строительство и свидетельство о праве собственности на земельный участок. Все эти документы должны быть доступны пайщикам, и все они должны быть оформлены именно на ЖСК. Если документы оформлены на третье лицо – имеет место нарушение закона со стороны ЖСК.

А ДАЛЬШЕ ЧТО? КАК ПОСТУПИТЬ ПАЙЩИКАМ ПРОБЛЕМНЫХ ОБЪЕКТОВ

Какие меры можно предпринять? Анализ законодательства и судебной практики показывает, что есть несколько эффективных способов действия.

Первый и наиболее радикальный выход – расторгнуть договор и попытаться вернуть свои деньги. Но в договорах паевого взноса практически всегда прописывается, что в случае расторжения договора ЖСК с пайщика удерживается 10% от выплаченного пая (а то и 15%, как в случае с ЦДС). Насколько это законно – вопрос сложный (мы считаем, что нет, но практика судов пока колеблется). Очевидно одно, что ЖСК не вернет пайщику всю сумму добровольно. Как правило, приходится подавать иск на ЖСК и требовать возврата своих денег через суд. Но это затратно, да и противоречивая практика судов не позволяет говорить о хороших шансах на успешный исход дела.

Еще один способ минимизировать потери, выйти из кооператива и раз и навсегда забыть проблемы ЖСК, описанные выше – переуступка пая в ЖСК. Некоторые кооперативы требуют с пайщиков деньги за переуступку (по поводу законности такого требования единого мнения до сих пор нет), а цена, за которую вы продадите свой пай, скорее всего будет не слишком высокой. С другой стороны, если минусы ЖСК для вас очевидно перевешивают плюсы, то такой способ прекратить отношения с кооперативом может быть вполне приемлемым.Третий выход – перевод стройки с ЖСК на договор долевого участия. Данная процедура, с одной стороны, выгодна пайщикам, так как 214-ФЗ предоставляет дольщикам гораздо больше прав и средств защиты, но с другой стороны сопряжена с некоторыми сложностями и довольно затратная по времени. Ну и самое главное, что проводится она только по инициативе застройщика. Однако возможно, что игра все же стоит свеч, потому что переход на ДДУ для пайщиков как минимум решает часть проблем ЖСК, описанных выше (например, за просрочку передачи дома будет нести ответственность застройщик, у которого есть земельный участок и денежные средства, а не ЖСК, у которого их нет).

Четвертый возможный вариант действий (и, как доказала практика, самый эффективный) – признание договора паевого взноса недействительным путем подачи в суд иска на ЖСК. Гражданский кодекс устанавливает, что сделка, противоречащая закону, может быть признана судом недействительной, а 214-ФЗ прямо говорит о том, что привлечение денежных средств граждан в строительство с нарушением закона – одно из оснований для признания договора недействительным и возврата гражданину денежных средств с процентами. В случае, если договор будет признан судом недействительным, ЖСК обязан будет возвратить пайщику все, что было уплачено по договору, а также выплатить проценты за пользование деньгами в размере 16.5% годовых с момента, когда деньги были перечислены жилищно-строительному кооперативу.

Автор : Павел Папуниди, специально для «сила в Движении»

«НЕПРАВИЛЬНЫЕ» ЖСК: В ЧЕМ РИСКИ ЖСК ДЛЯ ПАЙЩИКОВ

Чем же рискуют пайщики, заключившие договор с ЖСК, который не ведет строительство и не имеет никаких разрешительных документов, а выступает лишь «кошельком» для сбора денег и передачи их застройщику? Каковы основные минусы ЖСК подобного рода?

Во-первых, пайщик оказывается в ситуации, когда он не может никак проконтролировать ход строительства и предъявить свои претензии к застройщику. Договор с застройщиком заключает ЖСК, он является стороной в этом договоре и только он может что-либо требовать от застройщика. Но так как руководство кооператива (председатель и «замещающие» граждан на собраниях юристы ЖСК) полностью подконтрольно застройщику, принимать какие-либо меры и подавать жалобы на застройщика кооператив не будет, даже если стройка вовсе остановится.

Во-вторых, если по ДДУ дольщикам предоставляется большой объем четко прописанных гарантий, то по договору паевого взноса пайщики имеют ровно тот объем прав, который прописан в договоре и в уставе кооператива. Закон о защите прав потребителей тоже не применятся к отношениям между пайщиком и ЖСК, что подтверждается судебной практикой. Как правило, ЖСК пользуются этим и ставят пайщиков в невыгодное положение.

В-третьих, если даже пайщик подаст, предположим, иск на ЖСК о взыскании денег за просрочку или передачу некачественной квартиры, может оказаться, что у ЖСК нет достаточных активов, ведь все деньги «неправильный» ЖСК направляет застройщику по инвестиционному договору, а земли под строительство у него нет. А значит взять с ЖСК будет нечего даже в случае банкротства – в случае любых проблем ЖСК просто уходит от ответственности.

Таковы основные риски ЖСК для пайщиков, если ЖСК использует «неправильную» схему привлечения денег.