Покупка квартиры на юридическое лицо: этапы сделки, особенности, преимущества и недостатки

Классификации торгов

В настоящее время в России процесс закупок регулируется четырьмя основными законодательными актами:

• закон № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок для обеспечения государственных и муниципальных нужд»;

• закон № 223-ФЗ «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц»;

• N 275-ФЗ «О государственном оборонном заказе»; 

Соответственно, все тендеры могут быть классифицированы по тому регулирующему документу, на который ориентируется заказчик при проведении закупки.

Если говорить коротко, то 44-ФЗ применяют организации, чье финансирование идет из бюджетов различного уровня:

• федерального;

• регионального;

• муниципального.

Если на расчетный счет организации денежные средства поступают из бюджета в виде прямого финансирования или субсидий, то при размещении своих закупок такой заказчик обязан применять положения 44-ФЗ. При этом если бюджетное учреждение оказывает платные услуги сторонним заказчикам (получает внебюджетное финансирование), то помимо 44-ФЗ она применяет в своей деятельности еще и 223-ФЗ.

Пример: государственная поликлиника получила годовое финансирование из бюджета в размере 100 миллионов рублей, а также оказала платные услуги населению на сумму 20 миллионов рублей. В этом случае на закупки по 223-ФЗ она может потратить 20 миллионов рублей, а на закупки по 44-ФЗ — 100 миллионов.

Помимо указанных случаев, заказчиками по 223-ФЗ являются организации, основная цель которых состоит в извлечении прибыли: 

• организации и предприятия с долей государственного участия более 50%, а также их дочерние и внучатые организации («дочки» и «внучки») (один из самых крупных заказчиков такого типа – ПАО «Газпром»);

• различные государственные госкорпорации (Росатом, Русгидро, Роскосмос, Ростех и т. д.).

Впрочем, такие заказчики могут работать и по 44-ФЗ в том случае, если они будут субсидироваться из государственного бюджета. В этом случае размер закупок по 44-ФЗ может быть равен размеру субсидий из бюджета.

При этом стоит учитывать, что суммы, выделяемые на закупки, всегда будут меньше полученного финансирования, так как у организаций помимо закупок есть и другие сметы расходов:

• зарплата персонала;

• выплата налогов и взносов во всевозможные бюджетные и внебюджетные фонды;

• штрафы;

• для предприятий, извлекающих прибыль — выплаты дивидендов и т. д.

Отметим также, что по своим правилам проводятся:

закупки для проведения капитального ремонта в многоквартирных домах (проводятся по постановлению Правительства 615-ПП).

Система ЕИС и электронные торговые площадки

Заказчик вправе выбрать любую площадку для проведения на ней своих закупок по 44-ФЗ. Так, закупки группы Сбера, что логично, проходят на площадке Сбербанк-АСТ, но помимо Сбера там проводят  свои закупки «Почта России» и «Транснефть». На площадке ТЭК-Торг проводят свои закупки «РЖД» и «Роснефть», на площадке ЭТС — корпорация «Росатом», и т. д.

Секции с торгами по 223-ФЗ есть и на 8 указанных площадках, но помимо них на этом рынке существует еще более сотни игроков, на площадках которых заказчики могут размещать свои тендеры по 223-ФЗ.

Торги частных заказчиков также могут проводиться на электронных площадках. При этом сведения о таких закупках заказчик в ЕИС не загружает. Решение о том, как компания будет выбирать своих поставщиков, принимается ее руководством и отражается в Положении о закупках. Регистрироваться на электронных площадках при этом необязательно, но тенденция прослеживается с очевидностью — помимо секций с торгами по 44-ФЗ и 223-ФЗ на большинстве площадок уже есть так называемые коммерческие секции, на которых размещают свои закупки частные компании.

Какие виды имущества существуют

Недвижимое имущество — это земельные участки, здания, помещения, квартиры, дома и другие объекты, которые не могут быть перемещены с места на место.

Движимое имущество — это объекты, которые могут быть перемещены с места на место, такие как автомобили, техника, мебель, деньги, ценные бумаги.

Интеллектуальная собственность — это права на различные идеи, инновации, изобретения, торговые марки, авторские права, патенты, домены и другие объекты интеллектуальной собственности.

Финансовое имущество — это векселя, облигации, акции, инвестиционные фонды и другие финансовые инструменты.

Предметы коллекционирования — это предметы, которые используются для коллекционирования, такие как монеты, марки, картины, книги и другие объекты.

Прочее имущество — это объекты, которые не попадают ни в одну из вышеперечисленных категорий, например, животные, инвентарь, материалы и т.д.

Как проходит процедура

Покупка квартиры юридическим лицом не отличается от подобных сделок между обычными людьми-физлицами. Сама процедура включает в себя несколько важных этапов, которые перечислены ниже. 

Выбор подходящего объекта

Компании более внимательно проверяют объекты, чем частные потенциальные покупатели: у них в штате обычно есть юрист или даже целый отдел таких специалистов

Особое внимание уделяют документам, истории смены собственников и наличию зарегистрированных жильцов. Наибольший интерес у компаний вызывают объекты на первом этаже. 

Также для целей предприятий отдельную роль играет расположение дома. Например, если фирма планирует открыть в квартире салон красоты, предпочтение отдают спальным районам: считается, что в таких местах меньше конкуренции и больше шансов обзавестись постоянными клиентами.

Разбираемся с терминами

Понятия «торги», «тендер», «аукцион», «публичные торги», «конкурс» означают в общем:

• рыночное состязание за право заключить договор;
• обязанность участников собрать документы, предоставить их заранее на объявленных условиях, не позднее установленных комиссией сроков;
• использование принципов эффективности, справедливости, состязательности.

Торги – конкурентный способ размещения заказов на товары, работы, услуги по заранее обозначенным условиям, в определенные сроки на принципах, названных выше. В международной практике закрепился аналогичный термин – синоним «тендер». Законодательство РФ оперирует термином «торги». В ст. 447 ГК РФ говорится, что торги могут проводиться в форме аукциона или конкурса, а также в иных установленных законодательно формах.

Основным критерием на аукционе является цена. Победителем аукциона признается предложивший наибольшую цену за лот. Победителем конкурса признается лицо, предложившее лучшие условия, его определяет конкурсная комиссия.

Публичное предложение применяются, если не был выявлен победитель, торги не состоялись, договор не заключен. Цену лота через определенные интервалы времени понижают (ст. 139-4 ФЗ-127 от 26/10/02 г. «О несостоятельности (банкротстве)»).

Какой вариант лучше?

Несомненно, у приобретения коммерческой недвижимости через аукцион есть свои преимущества:

• цена будет ниже;
• и объект недвижимости, и документы будут юридически чистыми;
• чаще всего торги проводятся в электронной форме, что тоже является удобным способом заключения сделки.

Очевидный минус – среди лотов может не быть того, который по своим характеристикам подходит покупателю. Большее разнообразие предложений предоставляют частные лица, еще один плюс которых – более быстрые сроки оформления. Не нужно ждать аукциона, нет риска проиграть его. Доверием будет пользоваться та коммерческая недвижимость, которая продается частным лицом через агентство недвижимости. При возможности лично спросите продавца о каких-то сведениях, которые документально невозможно получить. Однако приобретение у частного лица имеет множество рисков.

Зачем нужны торги в банкротстве

Сразу скажем, что торги проводятся только в рамках судебного банкротства через арбитраж. Оно включает обязательную стадию — реализацию имущества. Если человек решил банкротиться через МФЦ, то продавать активы должника не будут. Потому что, по идее, там просто и продавать-то .

Следовательно, приставы должны убедиться, что на должника не оформлены дорогие активы, например, недвижимость или автомобили, что он не скрывает какое-либо другое имущество от взыскания. Напомним, что у должника может не быть видимого на первый взгляд имущества. Но могут при этом иметься активы, размещенные на счетах в банках в виде денег. А это тоже имущество.

Должник иногда полагает, что если он находятся в списке очень хороших (считай — с круглой суммой на счете) клиентов, то он — неприкасаемое для банка лицо. Поэтому-то банк не сдаст такого супер-отличного «денежного» клиента приставам. Но это далеко не так. Банк вас однозначно сдаст, если пристав пришлет запрос «по вашу душу».

Поэтому пристав арестует средства и на пенсионной карте, и даже может наложить «лапу» на социальные пособия должника (чаще всего это верно для должниц женского пола), вплоть до счета, на который приходят алименты. Да, арестовать детские пособия — это незаконно, но очень эффективно в качестве стимула как можно быстрее расплатиться с долгами.

Как снять арест со счетов в банке, наложенный приставом? Спросите юриста

Торги — это только один из этапов реализации имущества. Процедура реализации включает также формирование описи активов, оценку имеющегося у должника имущества. А также — размещение сведений на интернет-ресурсах, которые обязаны принимать и аккумулировать сведения о банкротах, их долгах и имуществе. Это, например, издание «КоммерсантЪ» (в его ипостаси рупора о банкротстве) и профессиональный сайт — Федеральный ресурс.

Также в обязанность финуправляющего входят заключение договоров с победителем торгов и т.д. Общие правила, по которым проводятся торги по банкротству физических лиц, можно найти в законе № 127-ФЗ.

Они гласят:

• общей организацией торгов занимается управляющий, но в утверждении положения о порядке их проведения принимают участие кредиторы, да и сам суд;
• торги являются конкурентной процедурой, т.е. победитель определяется по максимальной цене предложения;
• информация о проведении торгов размещается в открытом доступе, а принять участие в них может любое заинтересованное лицо (кроме должника и кредиторов);
• деньги от распродажи активов поступают в конкурсную массу, после чего распределяются между кредиторами в порядке очередности.

Реализация с торгами может не проводиться, если суд утвердит план реструктуризации долгов. Это возможно, если есть шанс восстановить платежеспособность банкрота. Реструктуризация должнику позволяет сохранить имущество, если он начнет платить кредиторам.

Что из имущества может реализовать пристав, а что — арбитражный управляющий? Спросите юриста

Стратегии для заработка на торгах по банкротству

Для себя

Если имущество приобретается только для себя, например, есть цель купить хорошую газонокосилку для дачи, то оптимальный вариант стратегии — это отслеживать рынок банкротства с помощью информационных ресурсов по банкротству. Желательно иметь уже аккредитацию на одной из ЭТП. Как только появится интересующий лот на торгах, сразу же выставляется заявка.

Для инвестора

Если аукционные торги используются как метод вложения капитала, например, в недвижимость, то тут подходящей стратегией может быть диверсификации. Т.е. отслеживание и выставление заявок по интересующим объектам сразу же на нескольких торговых площадках одновременно, в том числе и в разных регионах страны.

Для клиента

Если предусматривается работа аукциониста по заказам клиентов, то следует использовать комбинированную стратегию:

1. Когда есть единичные или специфически заказы от клиентов, ведется работа по отслеживанию рынка на предмет наличия интересующего объекта или имущества.
2. Если имеются массовые типовые заказы, то лучше применить стратегию выставления заявок на одной площадке, покупки нескольких одинаковых лотов по заниженной цене. Т.е. оптом всегда на 10–30% дешевле.

Как выгодно продать нежилое помещение в маленьком городе

Продать коммерческое или нежилое помещение гораздо труднее, чем квартиру или дом, тем более, если речь идет о небольшом городе или поселении, где весьма ограничен потребительский рынок. Оптимальный вариант — воспользоваться для продажи коммерческой недвижимости региональными торговыми площадками по банкротству.

О том, каким образом организуются торги.

Для того, чтобы поучаствовать в электронных торгах, необходимо в установленный временной период представить заявление на участие и подписать соглашение о задатке (он должен быть перечислен на расчетный счет организатора предстоящего мероприятия).

В обязанности организатора торгов входит рассмотрение поступивших от кандидатов на участие в торгах документов. После этого им будет принято решение о допуске претендентов к торгам.

Закон предусматривает три основания для отказа в участии:

Основание первое – если переданные документы не отвечают конкретным требованиям либо являются недостоверными.
Основание второе – если поданное заявление на участие не отвечает конкретным требованиям, указанным в извещении о торгах и установленным Законом.

Оформление и регистрация договора купли-продажи

Перед подписанием договора купли-продажи важно уделить внимание следующим действиям:

• подготовить всю необходимую документацию и финансовые средства на оплату ДКП;
• осмотреть и изучить покупаемый объект недвижимости;
• составить акт приема передачи собственности;
• заключить предварительный договор купли-продажи (при необходимости).

Текст договора купли-продажи рекомендуется составлять в присутствии квалифицированных юристов, ссылаясь на нормы ст. 549 ГК РФ. Также можно обратиться к нотариусу, в соответствии со ст. 163 ГК РФ. В состав ДКП должны быть включены обязательные положения, которые составляют существенные условия сделки. Все положения распределяются по пунктам и подпунктам. В предмет договора входят сведения о сторонах соглашения, кадастровые и технические данные имущества.

В заключении договора купли-продажи указываются данные юридического лица, инициалы руководства организации и ставятся подписи управляющих компанией или их доверенных представителей. Подписи руководителей должны быть скреплены печатями юридического лица. Если в роли покупателя выступает гражданин, то он указывает ФИО, паспортные данные, фактический и адрес прописки. Далее физическое лицо ставит инициалы с расшифровкой фамилии и подпись. Также подписать договор вправе доверенные представители гражданина. ДКП составляется и заключается в трех экземплярах.

Следующий этап после заключения ДКП – регистрация. Для этого нужно собрать пакет документов и отправиться в МФЦ. Договор купли-продажи регистрируется в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ. Для осуществления процедуры также нужно оплатить государственную пошлину. Для физического лица она составляет 2000 рублей, а для юридического – 22000 рублей.

Далее стороны составляют заявление о передаче прав собственности согласно заключенному ДКП. Для регистрации понадобятся следующие документы:

• паспортные данные участников сделки;
• ДКП в трех экземплярах;
• Правоустанавливающие документы на собственность;
• квитанция об оплате госпошлины.

Вся документация передается под расписку сотрудникам МФЦ. В ней также будет указана дата, когда можно прийти за документами. Это крайний срок выполнения регистрации. Можно посетить МФЦ и на следующий день или раньше при получении уведомления о готовности документа. Если один из участников не заберет экземпляр ДКП, он будет передан в Росреестр. Документы передаются на хранение, то есть их можно забрать в любой момент.

Срок регистрации ДКП, в соответствии с п. 1.2 ст. 16 № 218-ФЗ, составляет 9 рабочих дней с момента подачи заявления в МФЦ. По истечении срока участники сделки получат правоустанавливающие документы:

• выписка из ЕГРН;
• экземпляры ДКП с меткой о ее регистрации и внесении в Росреестр.

Впоследствии продавец теряет права собственности на проданную квартиру.

Образец договора купли-продажи квартиры с юридическим лицом, составленный нашими специалистами, можно скачать ниже.

Образец заявления

Образец договора купли-продажи квартиры с юридическим лицом в
2024 году

Скачать

Окончание реализации имущества

Продажу имущества управляющий заканчивает отчетом о результатах конкурсного производства. Арбитражный суд должен вынести решение о завершении банкротства, после чего в течение 60 дней суд направляет налоговой инспекции информацию об этом, которая должна максимум за 5 дней исключить предприятие-банкрот из ЕГРЮЛ.

Все, на этом существование предприятия заканчивается. За проделанную работу управляющему выплачивают вознаграждение согласно ст. 20.6 ФЗ № 127.

Если кратко описать этапы реализации имущества обанкротившегося юридического лица, то они выглядят так:

 Реализация имущества банкрота представляет собой сложную, требующую отчетов процедуру

Подача заявок на участие в торгах

Для участия в торгах по продаже имущества необходимо подать заявку на участие. Заявка является первым шагом в процессе участия в торгах и позволяет участнику выразить свое желание приобрести имущество.

Подача заявки производится в соответствии с установленными правилами и требованиями

В каждом конкретном случае могут быть небольшие отличия в процедуре подачи заявки, поэтому важно внимательно ознакомиться с требованиями документации на торги

Обычно заявка на участие в торгах должна содержать следующую информацию:

1. Наименование участника торгов.
2. Юридический и фактический адрес участника торгов.
3. Контактные данные участника торгов (телефон, электронная почта).
4. Идентификационные данные участника торгов (ИНН, ОГРН).
5. Сведения о представителе участника торгов (если заявка подается не самим участником).

В некоторых случаях к заявке на участие в торгах может потребоваться приложение дополнительных документов, подтверждающих право на участие и финансовую состоятельность участника.

Заявки на участие в торгах обычно подаются в письменной форме. Подача заявки может осуществляться как лично, так и через доверенное лицо. При подаче заявки необходимо соблюдать установленные сроки и порядок подачи документов.

После подачи заявок, они рассматриваются и проверяются уполномоченными лицами или комиссией, ответственной за проведение торгов. В результате рассмотрения заявок участникам могут быть направлены уведомления о допуске к участию в торгах или об отказе в допуске с указанием причин.

После допуска к участию в торгах участники обязаны внести задаток в установленном размере. При невыполнении данного требования участник может быть дисквалифицирован. Задаток является гарантией исполнения обязательств по договору купли-продажи при выигрыше торгов.

Таким образом, подача заявок на участие в торгах является важным этапом процесса продажи имущества. Вся информация о правилах подачи заявок должна быть доступна участникам и четко регламентирована для обеспечения прозрачности и легальности проведения торгов.

Плюсы и минусы покупки квартиры организацией

Приобретение жилой недвижимости на юридическое лицо имеет как положительные, так и негативные последствия. Перед принятием решения нужно ознакомиться и изучить все преимущества и недостатки такой сделки. Приобретение жилья юридическим лицом, в том числе покупка квартиры на ООО – плюсы и минусы:

Плюсы	Минусы
Оформление квартиры на юридическое лицо подлежит упрощенному налогообложению (УСН).	Риск потерять квартиру в случае ликвидации юридического лица, аресте имущества компании и т.д. Если будет инициирована процедура банкротства, недвижимость будет выставлена на торги для выполнения долговых обязательств перед кредиторами. На таких торгах имущество продается в несколько раз ниже рыночной стоимости.
Недопущение потери имущества по причине семейных разногласий, раздела при разводе, исков по задолженностям и т.д.	Долгий и сложный процесс сбора пакета документов для заключения сделки по сравнению с оформлением ДКП между физическими лицами.
Выгодный и безопасный взаиморасчет по сделке, поскольку оплата регламентирована установленными правилами и оформляется специальной бухгалтерской документацией.	Высокая налоговая ставка, если недвижимость будет реализована как инвестиция компании.
Учредитель отвечает за объект недвижимости по претензиям кредиторов только согласно личной доле, указанной в уставном капитале организации.	Если покупка квартиры осуществляется в рассрочку у строительной компании, то право собственности сохраняется за застройщиком до выплаты всех платежей по договору.
Владение недвижимостью помогает пополнить оборотный капитал юридического лица в несколько раз.
При оформлении квартиры на компанию кредитная ставка ниже, чем при потребительском кредитовании. Срок такой сделки в среднем варьируется до 15 лет. Также для организаций разрабатывается специальный график оплаты кредита. Такая система позволяет снижать размер налоговых выплат.
Если внести платеж более чем 50% от стоимости объекта, то юридическое лицо может оформить рассрочку. Срок такой сделки в среднем до трех лет. Рассрочка позволяет сэкономить на оформлении залога, страховании собственности и оценке недвижимости.

Для того чтобы избежать негативных последствий правового характера, следует обращаться к опытным адвокатам. Самостоятельное заключение договора купли-продажи на юридическое лицо сопровождается множеством сложностей и рисков.

Продажа имущества государственных предприятий без объявления цены

Данный способ продажи имущества государственных предприятий применяется в случае несостоявшийся публичной продажи. Этот способ продажи не предусматривает объявления начальной цены имущества государственных предприятий.

О продаже имущества государственных предприятий в этой форме составляется информационное сообщение, которое не включает в себя только начальную цену.

Лица, желающие приобрести имущество государственных предприятий, направляют свои предложения о цене по адресу, указанному в информационном сообщении. Предложения составляются в открытой форме. Новым собственником имущества государственного предприятия становится лицо, которое предложит самую высокую цену.

Замечание 2

При наличии нескольких претендентов, указавших одинаково высокую цену на имущество государственных предприятий, покупателем признается тот претендент, который подал заявку раньше.

Образец жалобы на торги по банкротству

Управление ФАС по Свердловской области

г. Екатеринбург, улица Московская, дом 11

Заявитель: К.

ЖАЛОБА

на протокол о результатах проведения открытых торгов

   Л. было опубликовано публичное предложение № 000260 «Открытые торги по продаже имущества в форме публичного предложения, находящегося у ООО «Североуральске управление строительства».

   Мною была направлена заявка на участие в данных торгах посредством публичного предложения с установлением цены предложения в размере 610 000 рублей.

   По результатам проведения открытых торгов моя заявка была признана несоответствующей требованиям нормативно-правовых актов, в результате чего не допущена до торгов. Победителем торгов была признана ИП Маркина Наталья Валерьевна.

   В силу пункта 12 статьи 110 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» решение организатора торгов о допуске заявителей к участию в торгах принимается по результатам рассмотрения представленных заявок на участие в торгах и оформляется протоколом об определении участников торгов.

   Решение о признании или об отказе в признании заявителя участником торгов может быть обжаловано в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

   В рамках рассматриваемой процедуры торгов мною была предложена цена контракта 610 000 рублей, что на 260 000 рублей больше, чем предложенная ИП Маркиной Н.В. сумма (350 000 р.).

   Более того, я подал заявку на участие в закупке на день раньше, чем ИП Маркина Н.В. При таких обстоятельствах, с учетом приведенной нормы федерального закона организатору торгов надлежало признать победителем конкурса меня.

    В противном случае имеет место быть нарушение требований законодательства в части проведения торгов, что по смыслу абзаца 9 статьи 110 Закона о банкротстве является основанием для признания принятого по результатам торгов решения недействительным с одновременным определением законного победителя.

   На основании вышеизложенного, руководствуясь приведенными нормами, Положением о Федеральной антимонопольной службе,

ПРОШУ:

• провести проверку по факту допущенных нарушений федерального законодательства.
• вынести предписание в адрес организатора торов по публичному предложению «открытые торги по продаже имущества в форме публичного предложения, находящегося у ООО «Североуральске управление строительства» об устранении допущенных нарушений федерального законодательства.
• о принятом по настоящей жалобе решении уведомить меня путем направления письменного ответа в адрес места жительства не позднее 15 календарных дней с момента получения настоящей жалобы.

Предложения:

1. Заявка на участие в торгах;
2. Извещение о проведении торгов;
3. Протокол об определении участников торгов;
4. Протокол о результатах проведения открытых торгов по лоту № 2.

Дата, подпись

Может ли ООО или другое юридическое лицо купить квартиру

В действующем российском законодательстве нет запрета на приобретение организациями недвижимости. По общему правилу, юридические лица вправе купить квартиру или другой объект для осуществления своей хозяйственной деятельности. Единственное исключение – наличие в уставе компании положение о том, что нельзя покупать недвижимость. Однако это встречается крайне редко.

Нужно ли изменить условия приобретения жилья юридическими лицами?

Да

Нет

Нужно ли изменить условия приобретения жилья юридическими лицами?

Да	80
Нет	88

Приобретение недвижимости юридическим лицом возможно как у других организаций, так и у физических лиц. Это не имеет значения. Главное – причина совершения такой покупки. Как правило, юр. лицо покупает квартиру в следующих целях:

• инвестирование;
• использование в коммерческой деятельности компании.

Если покупка жилой недвижимости обуславливается инвестиционными целями, то она не будет входить в состав основных активов организации, поскольку это не будет считаться реализацией главных целей, прописанных в уставе. Однако в том случае, если квартира приобретается для осуществления коммерческой деятельности, предусмотренной учредительными документами, она будет относиться к основным активам. Это значит, что такой объект подлежит отражению в бухгалтерском учете.

Пример из практики:

ООО “Пегас” приобрело две квартиры. Одна предназначена для проживания рабочих, трудящихся в компании вахтовым методом. Другую организация планирует отремонтировать, а затем продать. Недвижимость, купленная для сотрудников подлежит отражению в бухгалтерском учете в качестве активов, а вторая — нет.

Зачастую фирмы и организации покупают жилые помещения для дальнейшего их перевода в нежилые. Как правило, из них делают склады и офисы. Наиболее подходящие для этих целей квартиры находятся на первых этажах домов, где возможно оборудовать отдельный вход с улицы.

Приобретение жилых помещений юридическими лицами – нередкое явление

Такие сделки достаточно распространены, но имеют свои особенности, которые важно учитывать.