Договор аренды бессрочный или срочный

Преимущества аренды земли у государства

Важный нюанс: получая участок, его можно использовать для любых целей, не противоречащих Земельному кодексу и назначению объекта. В зависимости от конкретных условий, арендатор вправе построить дом, гараж, баню (и многое другое), зарегистрировать недвижимость. Вести подсобное хозяйство и извлекать прибыль из собственности (например, сдавать комнаты в аренду). Главное, чтобы действие соотносилось с законодательством и ему не противоречило.

Есть несколько плюсов сотрудничества с государством:

1. Низкая арендная плата. Как правило, она составляет несколько тысяч рублей в год и значительно выгоднее рыночных условий.
2. Повышение платы – не чаще 1 раза в год. Пересмотр этого условия в одностороннем порядке не допускается, государство и его муниципалитеты редко проявляют рвение в данном вопросе.
3. Преимущественное право на продление договора. По истечении срока действия соглашения именно арендатор в приоритетном порядке может оставить аренду за собой.
4. Правопреемственность. В случае смерти арендатора наследники вправе на тех же условиях перезаключить договор.
5. Возможность выкупа. В зависимости от места нахождения недвижимости, условия приобретения земли в собственность различаются и урегулированы законодательством субъекта Федерации. Отдельные участки не могут быть выкуплены, но в основном приватизация объектов возможна.

Обратите внимание! Недвижимость, принадлежащая государству и находящаяся в аренде, может быть изъята в любой момент

Арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору

Преимущественным правом заключить договор аренды на новый срок может воспользоваться только такой арендатор, который надлежащим образом исполнял возложенные на него договором обязанности. Если арендатор в течение срока аренды нарушал свои обязательства по договору, то он не сможет воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок. К примеру, если арендатор допустил просрочку при внесении арендной платы, то арендодатель вправе отказать ему в заключении договора аренды на новый срок. Это объясняется необходимостью учитывать интересы арендодателя, который может не захотеть продолжать договорные отношения с контрагентом, не исполняющим свои обязанности по договору надлежащим образом.

r />

Пример из практики: суд кассационной инстанции признал отсутствие у арендатора, ненадлежащим образом исполнявшего свои обязанности, преимущественного права заключить договор аренды на новый срок 

Суд кассационной инстанции отметил, что истец (арендатор) ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по внесению арендной платы. Согласно материалам дела, арендные платежи вносились несвоевременно, с нарушением установленных в договоре сроков. Кроме того, на момент расторжения договора у истца имелась задолженность по арендной плате перед ответчиком (арендодателем).

Указанные основания свидетельствуют об отсутствии у истца (арендатора) преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (постановление ФАС Уральского округа от 7 июня 2011 г. по делу № А47-6211/2010).

При этом для арендодателя не будет иметь значения, существенное или несущественное нарушение условий заключенного договора допустил арендатор. Имеет значение лишь сам факт такого нарушения.

r />

Пример из практики: суд кассационной инстанции указал, что даже в случае незначительного нарушения арендатором условий договора он теряет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок 

Между ОАО (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем (арендатором) был заключен договор аренды нежилых помещений.

До окончания срока действия договора арендатор обратился к арендодателю с просьбой о продлении срока договора. Арендодатель в ответ уведомил арендатора о прекращении договора аренды, а также о необходимости возвратить занимаемые помещения и подписать передаточный акт.

После прекращения срока действия договора арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в отношении тех же нежилых помещений.

Арендатор обратился к арендодателю с письменным требованием перевести на него права и обязанности арендатора по заключенному с третьим лицом договору. Не получив ответ на свое требование, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к ответчику об обязании перевести на него права и обязанности по договору аренды нежилого помещения и о взыскании убытков, причиненных нарушением права на преимущественное заключение договора.

В обоснование иска истец указал, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал.

Суд апелляционной инстанции оставил решение без изменения.

Истец обратился в суд кассационной инстанции с жалобой, в которой просил отменить принятые судебные акты и вынести постановление об удовлетворении исковых требований. Суд кассационной инстанции указал следующее.

Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности в течение срока аренды. Именно такой принцип заложен в пункте 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ. Поэтому указанная норма права является способом защиты прав и интересов только добросовестного арендатора.

Добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех принятых по заключенному договору обязательств. Факт их неисполнения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок

При этом наличие или отсутствие признаков существенности допущенных нарушений не должно приниматься во внимание

Как было установлено судами, арендатор без согласия арендодателя сдавал арендуемые помещения в субаренду. При таких обстоятельствах ответчик правомерно отказал истцу в заключении договора аренды на новый срок в связи с нарушением им условий договора.

На основании изложенного суд кассационной инстанции оставил обжалуемые судебные акты без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения (постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2007 г. по делу № А56-8467/2006).

Согласование условий договора об объекте аренды.

Статьёй 607 ГК РФ предусмотрено основное условие, которое предусматривает, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Действующим законодательством предусмотрено, что в аренду могут быть переданы только непотребляемые вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе срока действия договора аренды и не уничтожаются. Непотребляемые вещи могут быть и должны быть возвращены арендодателю по окончании срока аренды в том же состоянии, в котором они были переданы, с учетом нормального износа. Потребляемые вещи теряют свои натуральные свойства в процессе срока исполнения договора, поэтому не могут быть переданы в аренду (напр. продукты).

Следовательно, для согласования условий договора  аренды необходимо определить функциональное назначение объекта аренды, индивидуализирующие признаки (выделение из других вещей по присущим только ей характеристикам).

Немаловажным является условие о необходимости указания инвентарного номера объекта договора аренды. Особой индивидуализации подлежат такие объекты, как оборудование, предметы обихода, объекты недвижимости, транспортные средства, животные (КРС).

При этом судебная практика предусматривает варианты признания договора аренды заключенными, даже если стороны не согласовали и не указали инвентарные номера объекта аренды, при условии, что договор исполнялся сторонами без возражений и арендатор фактически принял и пользовался имуществом.

Закон подчёркивает необходимость указания индивидуальных признаков объекта договора аренды, как в самом договоре, так и в обязательном порядке в акте приёма-передачи.

В данном случае риск арендодателя заключается в том, что он не вправе будет требовать от арендатора принятия в пользование объекта аренды, не сможет требовать и взыскать плату за пользование, не вправе требовать внесения обеспечительного платежа за пользование и неустойки за его просрочку, а также арендодатель не сможет истребовать переданную вещь.

Риск арендатора в данном случае заключается в невозможности реализовать преимущественное право на аренду этого имущества на новый срок, невозможности потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору, при отсутствии индивидуализирующих признаков объекта аренды, договор не порождающим каких-либо прав и обязанностей для сторон и согласно ст. 301 ГК РФ арендодатель вправе в судебном порядке истребовать имущество у арендатора, по смыслу истребования из чужого незаконного владения. Аналогичный риск у арендатора возникает, если объектом договора аренды является животное, а в самом договоре не указаны его индивидуализирующие признаки.

Когда нельзя заключать бессрочный договор аренды?

При аренде определенного вида имущества заключить договор аренды на неопределенный срок невозможно в силу требования законов, например:

• государственные или муниципальные земли сельхозназначения (п. 3 ст. 9 закона «Об обороте земель…» от 24.07.2002 № 101-ФЗ);
• государственное и муниципальное имущество, предоставленное бизнес-инкубаторами субъектам малого и среднего предпринимательства (п. 4.3 ст. 18 ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации”).
• объекты недвижимости, не являющиеся самовольными постройками и расположенные на земельных участках, относящиеся к государственной или муниципальной собственности ( п.3 ст. 28 ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества”);
• лесные участки (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ);
• водные объекты (п. 2 ст. 12, ст. 14 Водного кодекса РФ) и т.д.

Необходимо отметить, что данная статья направлена на решение общих вопросов по поводу бессрочной аренды помещения. По конкретному вопросу рекомендуем обратиться к нашему юристу сайта:

Что должно быть в бессрочном договоре аренды

Подходя к этапу подписания бессрочного договора аренды, сторонам необходимо обсудить и прийти к единому мнению по всем важным вопросам: сюда входят размер арендной платы, кто и когда оплачивает коммунальные услуги, количество визитов собственника в месяц и многое другое. Если эти вопросы улажены, их нужно зафиксировать в договоре аренды. Чтобы документ обладал юридической силой, в нём должна быть указана следующая информация о сторонах и предмете сделки.

1. Персональные данные сторон сделки: ФИО собственника и нанимателя, паспортные данные, их адреса и контакты для связи.
2. Описание недвижимости: характеристики арендуемого объекта недвижимости, включая адрес, площадь, количество комнат и другие данные.
3. Условия оплаты: информация об условиях внесения арендной платы, включая дату, частоту и способы.
4. Срок действия договора: бессрочный договор аренды должен соответствовать своему названию, поэтому в нём не будет прописано никаких точных дат. Только формулировка используется вот такая:«на неопределённый срок».
5. Обязанности сторон: перечень обязательств арендодателя и арендатора, включая обслуживание и ремонт недвижимости, уплату налогов и прочее.
6. Ответственность сторон: здесь можно указать штрафы за нарушение условий договора. Например, за просрочку оплаты.
7. Порядок расторжения договора: информация о порядке завершения арендных отношений, включая срок для уведомления второй стороны и разрешённые способы уведомления. По закону, вторую сторону нужно предупредить за 3 месяца, но в договоре можно поставить любой удобный и согласованный срок.
8. Реквизиты и подписи сторон.

Максимальные и минимальные сроки действия договора аренды

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определяют условия договора по своему усмотрению.В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, но законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Если действующее законодательство не устанавливает минимальный и максимальный сроки на которые может быть заключен договор аренды, стороны вправе устанавливать этот срок самостоятельно.

Сроки определенные законом 

1.На земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Срок договора аренды на такие земельные участки зависит от целей и видов использования муниципальной земли. Данные сроки регулируются ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.

2. На земельные участки,в случае наследования лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

3. На водные объекты предельный срок предоставления в пользование на основании договора водопользования не может составлять более чем двадцать лет (ст. 14 Водного Кодекса РФ).

4. На лесные участки, находящиеся в муниципальной собственности (ст. 72 ЛК РФ).

5. Государственное и муниципальное имущество, предоставленное бизнес-инкубаторами субъектам малого и среднего предпринимательства (п. 4.3 ст. 18 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»).

6. Объекты недвижимости, не являющиеся самовольными постройками и расположенные на земельных участках, относящиеся к государственной или муниципальной собственности (п. 3 ст. 28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»).

7. Земельный участок, предоставленный в аренду для жилищного строительства в соответствии с ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

8. Имущество, расположенное на территории опережающего социально-экономического развития (п. 5 ст. 14 ФЗ «О территориях опережающего социально-экономического развития в Российской Федерации»).

9. Земельный участок, предоставленный гражданину в безвозмездное пользование (ст. 10 ФЗ «Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

10. Неиспользуемые объекты культурного наследия, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия, относящиеся к федеральной собственности, по решению федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации, могут быть предоставлены физическим или юридическим лицам в аренду на срок до 49 лет с установлением льготной арендной платы при условии соблюдения требований (ст. 14.1 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»).

11. Земли сельскохозяйственного назначения (ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

12. Лесной участок для выполнения изыскательских работ без проведения аукциона на срок не более чем один год (ФЗ «О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации»).

Таким образом при аренде муниципального имущества нужно учитывать особенности, касающиеся сроков договора аренды, а также срока действия договора аренды земельных участков.

Если срок аренды не определен договором?

Если стороны в договоре аренды не определили срок аренды, то договор считается заключенным, так как срок аренды не является существенным условием договора аренды.

В случае отсутствия в договоре срока аренды он будет равен сроку действия договора. Если при этом срок действия договора не согласован, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Это означает, что любая сторона может во всякое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца.

Определение срока аренды календарными датами

Если передача объекта в аренду не обусловлена какими-либо событиями или обстоятельствами и стороны заранее знают точные даты начала и окончания пользования имуществом, начальный и конечный сроки аренды рекомендуется согласовывать путем указания на календарные даты.

Пример условия:

«Начало аренды — «___».______________.20__ г.

Окончание аренды — «____».____________.20__ г».

На практике срок аренды зачастую определяют указанием на промежуток времени, ограниченный календарными датами (например, «с «01» января 2020 года по «31» марта 2022 года»). Согласование срока таким способом влияет на определение продолжительности срока аренды, в том числе на исчисление арендной платы.

Определение срока аренды до определенный даты

Если срок действия договора аренды установлен до определенной даты, включается ли эта дата в сам срок аренды?

Судебная практика по вопросу толкования того, входит ли дата, указанная после предлога «до», в срок, неоднозначна.

Чтобы избежать разногласий о включении даты окончания срока в срок аренды, рекомендуется использовать после указания даты окончания наречие «включительно«. Указание этого слова при определении окончания срока аренды будет однозначно свидетельствовать о включении в срок аренды даты его окончания.

Примеры условия:

«Срок аренды имущества устанавливается с «01» января 2017 года по «31» марта 2018 года включительно».

Определение срока аренды истечением периода времени

Начальный и (или) конечный сроки аренды согласно ст. 190 ГК РФ могут определяться истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами.

При таком способе согласования необходимо указать сам период и его начало.

Началом периода может быть календарная дата или наступление события (ст. 191 ГК РФ).

Примеры условия:

«Срок аренды имущества начинается с «_____».____________.20__ г. и оканчивается по истечении 11 (одиннадцати) месяцев».

«Срок аренды имущества составляет 11 (одиннадцать) месяцев с момента заключения договора аренды».

«Срок аренды имущества составляет 11 (одиннадцать) месяцев с даты подписания акта приема-передачи».

Согласно ст. 191 ГК РФ срок аренды при определении его периодом времени начинает течь не с календарной даты, указанной в договоре, или с момента наступления события, а на следующий день после этой даты или события.

Соответственно, если арендатору необходимо начать использовать имущество, например, с 1 июня, в качестве даты начала срока аренды в договоре следует определить 31 мая. Стороны могут установить срок передачи 31 мая, чтобы арендатор мог полноценно пользоваться имуществом с 1 июня. В таком случае передача имущества должна быть произведена до конца дня 31 мая.

Если стороны договора — юридические лица, то по правилам абз. 2 п. 1 ст. 194 ГК РФ истечение срока передачи имущества наступит в час, когда в организации, являющейся арендатором, прекращаются соответствующие операции.

Окончание срока аренды, определяемого периодом времени, рассчитывается по правилам ст. 192 ГК РФ.

Так, срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Например, если в качестве начала срока аренды указано 2 июня 2015 г., то срок аренды, равный одному году, будет начинаться 3 июня 2015 г. и заканчиваться 2 июня 2016 г.

Определение срока аренды указанием на неизбежное событие

Пользование имуществом иногда целесообразно только при определенных обстоятельствах или после наступления какого-либо события (например, начала ледохода или посевной). Но согласовать срок начала и (или) окончания аренды путем указания на событие можно, только если его наступление неизбежно. Это означает, что оно не зависит от воли и действий сторон.

Пример условия:

«Оборудование, указанное в п. 1.1 настоящего договора, передается арендатору во временное владение и пользование со дня начала навигации на реке Амур в районе г. Хабаровска в 20__ г. до дня, следующего за днем окончания этой навигации».

Специфика бессрочного договора аренды

Бессрочный договор аренды – сделка, действие которой не имеет временных ограничений. Особенность бессрочного договора аренды в том, что стороны не ограничивают себя конкретными сроками и могут в любое время принять решение о прекращении отношений.

Как заключить бессрочный договор аренды?

Бессрочность договора возможна в случаях:

1. Когда стороны не указали срок действия в договоре аренды. Но есть некоторые нюансы. Например, стороны заключили бессрочный договор муниципального земельного участка сельскохозяйственного назначения. По закону срок такого договора аренды составляет от 3 до 49 лет. Даже если стороны не учли условие о сроке, договор аренды может действовать максимально 49 лет.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом, когда срок договора аренды закончился, а другая сторона не возражает против продолжения договорных отношений. ГК РФ относит такой случай к преимущественному праву арендатора на заключение с тем же арендодателем договора.

Форма договора аренды без срока

Бессрочный договор аренды заключается в устной или письменной форме. Письменная форма бессрочного договора аренды обязательна, если хотя бы один из контрагентов – организация.

Наша юридическая компания «Хелп Консалтинг» рекомендует для договора аренды выбирать письменную форму, чтобы избежать в будущем арендных споров. Условия, оговоренные устно, могут попросту забыться или игнорироваться одной из сторон, а в суде сложно доказать факт заключения устной сделки без каких-либо подтверждающих документов.

Приведем пример. В Бугульминском городском суде рассматривался спор об упущенной выгоде в виде взыскания аренды. В суде арендодатель утверждал, что между ним и арендатором был заключен устно и без срока договор аренды автомобиля. Согласно бессрочному договору арендатор должен был переводить ежемесячную арендную плату, однако спустя 3 месяца после передачи в аренду машины арендатор перестал платить за нее. Суд установил, что стороны проигнорировали соблюдение письменной формы, обязательность которой закреплена в ГК РФ. Даже если письменная форма не соблюдена, арендодатель должен представить суду факты существования устного договора аренды, однако доказательств представлено не было. Суд отказал арендодателю в удовлетворении иска (Решение от 18.10.2016, дело № 2-2798/2016).

Бессрочный договор аренды подлежит регистрации, если предмет договора – недвижимость. Если это участок земли, здание либо сооружение, то госрегистрация нужна, когда договор аренды действует более года.

Плюсы и минусы бессрочного договора аренды

При оформлении бессрочного соглашения по аренде также надо учитывать и выгоды, и недостатки. Перечислим:

1. возможность прекратить договор аренды досрочно в одностороннем порядке, минуя суд. Рассматриваем это плюсом и минусом одновременно, зависит от ситуации.

Например, арендатор решил расторгнуть бессрочный договор складского помещения, а для арендодателя это оказалось неприятной неожиданностью. Чтобы это не было совсем внезапным односторонним расторжением, ГК РФ предусмотрел сроки извещения о расторжении сделки:

• если предмет сделки – движимое имущество, сторона оповещает за 1 месяц;
• если предмет сделки – недвижимость, то сторона уведомляет за 3 месяца.

Законом или сторонами договора аренды могут быть прописаны другие сроки оповещения.

1. необходимость регистрации договора аренды. Таково общее требование ГК РФ, а в отношении отдельных видов имущества предусмотрены специальные правила. Также в зависимости от ситуации для одной стороны это может быть преимуществом, а для другой – недостатком.

Гибкость условий аренды

Одной из главных преимуществ договора аренды на 11 месяцев является его гибкий характер. Краткосрочные арендные договоры позволяют арендаторам и арендодателям быстро и удобно решать различные коммерческие задачи.

Преимущества договора аренды на 11 месяцев:

• Более низкие затраты: В сравнении с договором аренды на 5 лет, договор аренды на 11 месяцев обычно требует меньших затрат на оплату аренды, комиссии и других возможных платежей.
• Гибкость: Арендаторы имеют возможность быстро менять местоположение своего бизнеса или расширять его без необходимости заключать долгосрочные договоры.
• Условия аренды: Арендаторы имеют возможность договориться о более выгодных условиях аренды, таких как сроки оплаты, включение дополнительных услуг и т.д.
• Доступ к новым рынкам: Краткосрочные арендные договоры позволяют предпринимателям испытывать новые рынки и деловые идеи без долгосрочного финансового обязательства.

Преимущества договора аренды на 5 лет:

• Долгосрочность: Договор аренды на 5 лет обеспечивает арендаторам стабильность и надежность долгосрочного использования недвижимости.
• Устойчивость: Большие компании и предприятия могут использовать договор аренды на 5 лет для создания устойчивых бизнес-отношений с арендодателем и клиентами.
• Улучшение имиджа: Подписывая долгосрочный договор аренды на 5 лет, компания может повысить свой имидж и привлечь новых партнеров и инвесторов.
• Повышение стабильности финансовых потоков: Договор аренды на 5 лет учитывает долгосрочные финансовые планы арендатора и позволяет ему лучше управлять своими расходами.

В итоге, выбор между договором аренды на 11 месяцев и договором аренды на 5 лет зависит от конкретных потребностей коммерческой деятельности и стратегии развития бизнеса. Гибкость краткосрочных договоров на 11 месяцев обеспечивает свободу и возможность экспериментировать, тогда как долгосрочные договоры на 5 лет обеспечивают стабильность и уверенность в будущем.

Документы , необходимые для фиксации сделки аренды нежилого помещения

Прежде чем зарегистрировать договор нужно собрать пакет документов

Как зарегистрировать договор аренды? Где регистрируется договор аренды? Каждый резидент/ не резидент , юридическое лицо может претендовать на совершение государственной регистрации договора аренды в Федеральной регистрационной службе .

Согласно законодательству , для регистрации указанной выше сделки , вы предоставляете в территориальный орган государственной регистрации , кадастра и картографии такие документы :

1. Общее заявление от арендодателя и съемщика о фиксировании сделки . Предоставляются два экземпляра договор аренды . Один остается в Росреестре , а второй передается на руки собственнику помещения .
2. Кадастровый паспорт объекта недвижимого имущества , который принадлежит правообладателю . В вышеуказанном паспорте обязательно прорисуются метраж арендуемого помещения и детальная его опись .
3. Физическим лицам — паспорт , как документ подтверждающий личность .
4. Для ЮЛ – учредительные документы , подтверждение государственной регистрации , протокол о результатах выборов исполнительного органа / лица ЮЛ , приказ о вступлении в должность единоличного органа исполнения .
5. Когда арендодатель а арендатор заключают сделку через представителей , нужно предоставить документы , которые подтвердят объем полномочий этих представителей . Это нужно для подтверждения законности операции . Согласно статьи 185 . 1 ГК РФ , лицо представляющее сторону арендодателя должно иметь нотариально заверенную доверенность на проведение вышеуказанных действий .
6. Ссылаясь на п . 3 ст . 35 Семейного кодекса также необходимо согласие одного из супругов заверенное нотариусом на заключение арендной сделки . Этот пункт не касается юридических лиц .
7. Если недвижимость ( нежилая площадь ) на праве хозяйственного ведения или оперативного управления относится к казенной или унитарной фирме , тогда обязательно подается согласие правообладателя на заключение сделки по аренде .
8. Квитанция уплаты пошлины , установленной государством . Размер государственной пошлины установлена, для физического лица – 1 000 рублей , для юридического – 15 000 рублей .
9. Если в регистрации сделки задействованы и ФЛ , и ЮЛ , то физлицо вносит 1 000 рублей , которую разделяют на численность сторон договора , юрлицо – 15 000 рублей также разделенных на численность сторон договора .

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Поскольку такие важные понятия, как краткосрочная, среднесрочная и долгосрочная аренда, не закреплены на законодательном уровне, сторонам необходимо руководствоваться общими положениями Кодекса о сроке аренды, и уже на основании этого решать – нужно ли регистрировать договор или нет.

По основному правилу, установленному ч. 2 ст. 651 Кодекса, соглашение об аренде жилого или нежилого помещения обязательно нужно регистрировать через Росреестр или ближайший МФЦ, если срок аренды превышает 12 месяцев. В остальных случаях, можно обойтись и без регистрации.

обе стороны-участницы процесса	физические лица
срок аренды	менее 1 года

Налогообложение

Налог на добавленную стоимость. Рассмотрим особенности обложения НДС и его уплаты в случаях, когда услуги по сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, оказывают государственные органы (органы местного самоуправления). В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача имущественных прав признается объектом обложения НДС. Однако стоит учитывать, что согласно п. 3 ст. 161 НК РФ при предоставлении на территории РФ органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов РФ и муниципального имущества налоговая база определяется как сумма арендной платы с учетом налога. При этом обязанность по исчислению, удержанию из доходов, уплачиваемых арендодателю, а также уплате в бюджет суммы НДС возникает у арендаторов указанного имущества. Таким образом, в данном случае услуги по сдаче земельных участков в аренду облагаются НДС, уплату которого производят арендаторы таких участков.

Казенные учреждения, согласно положениям пп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ, не признают объектом обложения НДС выполнение работ (оказание услуг). Следовательно, оказание казенным учреждением услуг в виде передачи государственного (муниципального) недвижимого имущества в аренду также не подлежит обложению НДС. Подтверждением этого служит позиция Минфина России, выраженная в п. 2 Письма от 02.08.2012 N 02-03-09/3040 “О порядке уплаты налога на добавленную стоимость и налога на прибыль организаций государственными (муниципальными) учреждениями”. В связи с этим в данной ситуации у арендаторов земельных участков также не возникает обязанности по уплате НДС в бюджет (Письмо Минфина России от 03.09.2012 N 03-07-11/344).

Налог на прибыль. Выясним, подлежат ли обложению этим налогом доходы от сдачи в аренду земельных участков государственными органами (органами местного самоуправления). Выше было указано, что государственные органы (органы местного самоуправления) вправе сдавать в аренду имущество (в том числе земельные участки), не закрепленное за государственными (муниципальными) учреждениями (предприятиями), то есть имущество, составляющее государственную (муниципальную) казну. Облагаются ли доходы от сдачи в аренду указанного имущества? Для ответа на этот вопрос обратимся к Письмам Минфина России от 25.04.2008 N 03-03-06/4/29, от 15.05.2008 N 03-05-05-01/33, от 20.02.2006 N 03-03-04/4/34).

Согласно изложенной в них позиции доходы от сдачи в аренду государственного (муниципального) имущества казны не являются доходами, подлежащими обложению налогом на прибыль организаций. Данный вывод специалисты финансового ведомства делают из того, что РФ, субъекты РФ, иные публично-правовые образования (равно как и государственные органы (органы местного самоуправления), наделенные от их имени соответствующими полномочиями) не являются плательщиками налога на прибыль в силу положений ст. 246 НК РФ. Напомним, что согласно данной статье плательщиками налога на прибыль организаций признаются российские организации, а также иностранные организации, осуществляющие свою деятельность в РФ через постоянные представительства и (или) получающие доходы от источников в РФ.

А подлежат ли налогообложению доходы от аренды, если участок сдают казенные учреждения? Согласно пп. 33.1 п. 1 ст. 251 НК РФ при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде средств, полученных от оказания казенными учреждениями государственных (муниципальных) услуг (выполнения работ), а также от исполнения ими иных государственных (муниципальных) функций. Следовательно, признание в целях исчисления налога на прибыль доходов от сдачи казенными учреждениями земельных участков в аренду будет зависеть от того, является ли такая услуга государственной (муниципальной) услугой.

По мнению налоговых органов, приведенному в Письмах от 13.08.2012 N 16-15/073584@, от 04.10.2011 N 16-12/095677@, если вид деятельности казенного учреждения – сдача в аренду имущества – не обозначен в уставе казенного учреждения как основной, то он не является государственной услугой, следовательно, доходы от сдачи в аренду имущества подлежат обложению налогом на прибыль организаций в общеустановленном порядке. Исходя из ст. 250 НК РФ указанные суммы учитываются в составе внереализационных доходов. При этом расходы, которые непосредственно связаны с такой деятельностью, учитываются для целей налогообложения прибыли при их соответствии положениям п. 1 ст. 252 НК РФ.

Согласование условий договора о скрытых недостатках объекта аренды.

Согласно толкованию ст. 612 ГК РФ недостатком объекта аренды является ненадлежащее качество вещи (объекта аренды), которое препятствует дальнейшему использованию ее арендатором по целевому назначению.

Риск арендодателя заключается в том, что он несёт ответственность, даже если он не знал о них в момент заключения договора.

При этом ст. 612 ГК РФ также предусматривает и вариант в защиту арендодателя, который предусматривает возможность оговорить недостатки объекта аренды в самом договоре в момент его заключения.

Риск арендатора заключается в том, что он не сможет требовать от арендодателя возмещения расходов на проведение ремонта, если он изначально знал о недостатках арендованного имущества и по договору был обязан провести его ремонт.

Существует несколько правовых позиций, доказанных судебной практикой, которые касаются недостатков объекта аренды и капитального ремонта, о  возмещении расходов на устранение недостатков, о правилах извещения арендодателя, об отсутствии необходимости получения согласия арендодателя на устранение недостатков, о неправомочности отказа арендатора от внесения арендной платы в связи с обнаружением недостатков объекта аренды и т.д.