Коммунальная самооборона, инструкции 2084

Можно ли не оплачивать жилищно-коммунальные услуги, если управляющая компания не занимается содержанием дома?

«Раз услугу не оказали, то и платить не надо», – многие владельцы квартир, руководствуясь подобным обыденным пониманием, считают себя свободными от обязательств перед управляющими компаниями (УК) и не вносят платежи за жилье и коммунальные услуги. Но в суде они с удивлением обнаружат, что такая позиция небезупречна и ее почти невозможно отстоять.

Управляющая компания призвана выполнять работы по содержанию дома, установленные договором управления. Условия этого договора должны быть определены решением общего собрания собственников помещений дома. То есть общее собрание определяет, что нужно делать управляющей компании. Минимальный перечень таких работ указан в Постановлении Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290.

Плата, которую должна получить УК, устанавливается в фиксированном размере для дома в целом. Доля платежа каждого собственника определяется исходя из размера платы от всего дома за содержание общего имущества и соотношения площадей всех собственников к площади помещения конкретного владельца. Проще говоря, собственник платит по тарифу, утвержденному решением общего собрания.

Следует учесть, что чрезвычайно редки ситуации, когда управляющая компания совсем не занимается содержанием дома и не затрачивает на него ни копейки из полученных денег. Многие ее действия видны жильцам – например, легко наблюдать ремонт и уборку мест общего пользования, расчистку снега, замену лампочек. И невыполнение этих работ всегда заметно. Но управляющая компания берет на себя и множество иных функций: обеспечивает обслуживание лифтов, систем дымоудаления и противопожарной автоматики, содержит диспетчерскую службу – перечислять можно долго. Результат проведения таких работ не всегда виден жильцам, а потому делать однозначные и неоспоримые выводы о полном бездействии УК они обычно не могут.

Вместе с тем свои обязанности управляющая компания может исполнять плохо, но при этом располагать документальными подтверждениями осуществления ею должной деятельности. Это не означает невозможности снижения платы за услуги. Не стоит лишь питать иллюзии, что для установления фактов ненадлежащего исполнения управляющей компанией своих обязанностей нужно лишь дождаться предъявления ею иска в суд в связи с неуплатой.

Реакция на каждое нарушение УК должна быть оперативной. Как действовать собственникам и нанимателям в таких случаях, указано в «Правилах изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», которые утверждены Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Согласно этим правилам собственники могут обратиться к управляющей компании с письменным или даже устным заявлением (последнее не рекомендуется, так как потом будет крайне трудно доказать факт обращения). УК, если сочтет достоверными указанные в заявлении обстоятельства, должна произвести перерасчет. Нужно понимать: почти всегда речь может идти лишь о снижении размера платы по отдельным пунктам сметы на содержание дома и почти никогда – о полном избавлении от нее.

Ответственность управляющих компаний

За неисполнение или ненадлежащее исполнение имеющихся обязанностей управляющие компании несут ответственность (Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»).

Административная ответственность наступает при совершении следующих нарушений:

• нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений (), питьевой воде ();
• нарушение требований по содержанию и текущему ремонту дома (). Так, ООО «К.» обратилось с кассационной жалобой на решение Арбитражного суда Костромской области от 21 июля 2010 г. и на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22 сентября 2010 г. по делу № А31-4299/2010. Как следует из материалов дела, истец требовал признать незаконным и отменить постановление Государственной жилищной инспекции Костромской области от 25 мая 2010 г. № 25-04-10 о привлечении к административной ответственности по  за ненадлежащее состояние кровли и чердачного перекрытия. Попытки ООО «К.» отпарировать доводы жилинспекции не увенчались успехом в судебных инстанциях (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24 ноября 2010 г. по делу № А31-4299/2010);
• нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (). Приведем пример: управляющая компания, обслуживающая дома в Костромской области, обратилась в Арбитражный суд региона с заявлением к Государственной жилищной инспекции о признании незаконным и отмене постановления о привлечении к административной ответственности. Она считала, что суды неправильно применили , , не применили подлежащие применению , ; сделали выводы, которые не соответствовали фактическим обстоятельствам дела: для восстановления водоснабжения необходимо было провести замену стояков холодного и горячего водоснабжения, но на лицевом счету дома отсутствовали необходимые денежные средства и на момент проведения обследования собственники жилого дома не приняли решения по этому вопросу. Государственная жилищная инспекция посчитала иначе, усмотрев в действиях управляющей компании факты нарушений КоАП РФ. Суд встал на сторону жилинспекции (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29 июня 2009 г. по делу № А31-1022/2009);
• нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (). Приведем пример. К., являясь директором управляющей компании, допустил серьезные нарушения правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. Как следует из материалов дела, жителям домов, находящихся в управлении данной управляющей компании, были выставлены «двойные» квитанции об оплате коммунальных услуг за февраль 2016 года. По итогам рассмотрения дела К. был привлечен к ответственности по . Свердловский областной суд, куда К. обратился с жалобой, доводы его не поддержал. (Постановление заместителя председателя Свердловского областного суда от 8 сентября 2016 г. № 4а-785/2016);
• невыполнение в срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего государственный надзор (контроль) и муниципальный контроль (). Приведем пример. Управляющую компанию из Волгограда оштрафовали на 100 тыс. руб. за невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор, в том числе лицензионный контроль в сфере осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, об устранении нарушений лицензионных требований. Представители УК пытались обжаловать это решение в вышестоящих инстанциях, однако никаких существенных результатов они не добились: решение было оставлено в силе (Постановление Верховного Суда РФ от 6 декабря 2016 г. № 16-АД16-10);
• нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов () и др.

Возможно привлечение и к уголовной ответственности, например, по «Прекращение или ограничение подачи электрической энергии либо отключение от других источников жизнеобеспечения» и гражданско-правовой ответственности (чаще всего выражается в необходимости возместить убытки пострадавшей стороне).

Обязанности Дэз

С 2005 года отечественное ЖКХ было реорганизовано. На смену ЖЭКам пришли УК, ТСЖ и Дэз – дирекция эксплуатации зданий. Но для населения понятия ЖЭК (ЖЭУ) и Дэз так и остались синонимами, функции в них остались, по большей части, идентичными. В обязанности Дэз входит:

• смена испорченных прокладок, устранение утечек воды и смывного бачка;
• укрепление расшатанного сантехнического оборудования;
• прочистка канализации, при условии, что загрязнение произошло не по вине жильцов;
• ремонтные работы и регулирование системы водоснабжения и отопления;
• контроль над состоянием газовых приборов и электроплит;
• ремонт и замена электропроводки на лестничных площадках и в подъездах;
• ремонт крыш, подвалов и другие работы.

В случае ненадлежащего исполнения обязанностей, на сотрудников ЖЭКа можно составить коллективную или индивидуальную жалобу. Куда жаловаться на ЖЭУ (ЖЭК):

• диспетчеру ЖЭКа (Дэз);
• начальнику ЖЭКа (Дэз);
• в городскую или поселковую администрацию;
• в Ростпотребнадзор;
• в прокуратуру и суд.

Заявление на устранение неполадок направляется диспетчеру Дэз в устной личной форме или по телефону.

При приёме заявки диспетчер обязан назвать номер заявки, дату и время устранения неполадок.

При некачественно выполненных работах и на диспетчера можно пожаловаться, непосредственно руководству Дэз. На саму жилищную компанию пожаловаться можно последовательно в администрацию, Роспотребнадзор.

КУДА ЖАЛОВАТЬСЯ НА НЕРАДИВУЮ УК

В первую очередь нужно обратиться к директору управляющей компании с письменным заявлением, в котором должны быть подробно перечислены все претензии.

Если УК игнорирует ваше обращение или отвечает отписками, обратитесь в органы жилищного надзора (ГЖИ).

ВАЖНО ЗНАТЬ! Жалобу на некачественную работу или бездействие управляющей компании может подать собственник жилья или арендатор, имеющий на руках договор найма жилого помещения. ГЖИ после обращения обязана провести проверку

При выявлении нарушения управляющая компания получит предписание с просьбой ликвидировать нарушения. Если нарушения своевременно не устранены, УК оштрафуют

ГЖИ после обращения обязана провести проверку. При выявлении нарушения управляющая компания получит предписание с просьбой ликвидировать нарушения. Если нарушения своевременно не устранены, УК оштрафуют.

Самый простой способ подачи жалобы – через электронную приемную ГЖИ или через портал «Госуслуги».

Жалобу должны зафиксировать не позже семи дней, а ответ дать в течение 30 дней после регистрации. За это время органы жилнадзора должны проверить изложенные заявителям факты.

Если по итогам проверки выяснится, что УК плохо выполняет свои обязанности, ее оштрафуют. И выдадут предписание об устранении выявленных нарушений.

В случае нарушения лицензионных требований, УК может потерять лицензию на управление домом.

Если и жалобы в ГЖИ не помогают, собственники могут обратиться в прокуратуру или в суд.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ ЦЕНТРОВ ЗАЩИТЫ ПРАВ ГРАЖДАН

ЯРОСЛАВЛЬ: 143 000 рублей – компенсация за потоп из-за бездействия УК

В ночь на 15 мая Ярославль накрыл настоящий тропический ливень. Внутренняя ливневая канализация многоэтажки на Фрунзе, 51 со своей задачей не справилась. Затопило квартиру одной из собственниц.

Пострадали полы, стены, мебель. Эксперты оценили ущерб в 100 000 рублей.

Женщина направила в УК «Управдом Фрунзенского района» письменную претензию с требованием выплатить деньги на ремонт. Но ЖЭК сослался на обстоятельства непреодолимой силы. Дескать, накануне МЧС предупреждало о непогоде. По мнению сотрудников УК, потоп стал логичным итогом.

Как заставить УК компенсировать ущерб, ведь причиной потопа стала засоренная ливневая канализация в доме?

– Ливневая канализация относится к общедомовому имуществу. Обслуживать и содержать в работоспособном состоянии его обязана управляющая компания. Сильный ливень показал, что ливневка была неисправна. Поэтому компенсировать ущерб собственнице должна УК «Управдом Фрунзенского района», – пояснил руководитель ярославского Центра Алексей Лопарев.

Правозащитники помогли пострадавшей составить исковое заявление в районный суд. Суд решил: раз ливневка не справилась с обильными осадками, значит, есть дефект. УК обязали выплатить собственнице 143 000 рублей.

Что обязана делать управляющая компания

УК не может брать с жильцов деньги просто за то, что она существует. С жителями многоэтажки заключается договор, в котором прописан полный список услуг по содержанию дома. Минимальный набор этих услуг установлен правительством РФ.

Что в этот суповой набор входит:

• Целые стены. Проверка целостности фундамента, стен, колонн, а также ремонт трещин, щелей и даже отвалившейся лепнины.
• Закрытый подвал. УК должна контролировать вход в подвал, чтобы к нему был свободный доступ только для коммунальщиков, чтобы он не был захламлен личными вещами жильцов.
• Крыша без протечек. Обслуживающая организация обязана устранять протечки, чистить крыши от снега, сбивать сосульки, проверять молниезащитные устройства, то есть содержать крышу в порядке, чтобы она окончательно не съехала.
• Содержание лестниц. Любые деформации, нарушения целостности конструкций, повреждения перил — все обязана устранять УК.
• Подъезд. Также обязана содержать в порядке обслуживающая организация. Сломался домофон, разбилось окно в подъезде и прочие проблемы устраняет УК.
• Исправное оборудование. Перед отопительным сезоном, чтобы не было аварий, УК следит за исправностью и герметичностью труб. Вне зависимости от времени года проводит проверку систем электрооборудования, водоснабжения и водоотведения.

В общем, УК обязана содержать в порядке общедомовое имущество.

Однако часть общедомового имущества не обязательно пребывает вне стен квартиры, иногда оно находится и внутри вашего жилища (например, стояк отопления).

Но иногда список услуг может расширяться. Тут все зависит от кармана жильцов дома (больше список = больше квартплата).

Чтобы точно узнать, что и как часто должна делать УК, необходимо заглянуть в договор. Где его достать? Можно на сайте «Реформа ЖКХ».

После ввода своего адреса в поисковое окошко необходимо пролистать вниз, чтобы была следующая картинка:

Ищем строчку «Договор управления» и скачиваем файл. В договоре весь перечень услуг будет содержаться в Приложении и выглядеть примерно так:

Помимо перечисленных в договоре обязанностей УК (она же обслуживающая организация):

• взаимодействует с ресурсоснабжающими организациями (электросети, водоканал, газовики): следит, чтобы они выполняли свою работу;
• информирует жильцов о росте или снижении тарифов;
• оформляет регистрацию жильцов;
• проводит собрания с собственниками квартир и другое.

КОММУНАЛЬНАЯ ПЛАТЕЖКА: ЗА ЧТО И КОМУ?

Из чего складывается ежемесячная плата за ЖКУ?

Коммунальные услуги. Это электроэнергия, теплоснабжение, услуги по вывозу мусора (обращение с ТКО), газ, холодная и горячая вода, водоотведение. Тарифы на эти услуги утверждают региональные власти.

Взнос на капитальный ремонт. Это обязательный ежемесячный платеж. Стоимость ставки определяют региональные власти. Размер платежа зависит от метража квартиры собственника.

Жилищные услуги. Это услуги по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома, которые оказывает дому обслуживающая организация (УК, ТСЖ, ЖСК). Размер ежемесячного платежа зависит от утвержденного тарифа (ставки) на содержание жилья, помноженного на метраж квартиры собственника.

ОДН. В коммунальной квитанции ежемесячно производят начисления за использованные коммунальные ресурсы на общедомовые нужды (ОДН).

Это тоже жилищная услуга, за которую деньги собирает обслуживающая дом организация (УК, ТСЖ, ЖСК).

Целевые взносы. Это могут быть сборы на камеры видеонаблюдения, установку шлагбаума, услуги консьержа и т. п. Сборы считаются законными, если необходимость в них и размер платы собственники утвердили на общем собрании.

Шаг 2. Обратиться в контролирующий орган.

Для поиска точного названия, а также сайта с контактами можно вбить в поисковик слова «гжи + название региона». На сайте поискать-посмотреть: «обращения граждан», «контакты», «горячая линия», «телефонный справочник», «личный прием».

Важно! Орган жилищного надзора не проводит проверки по анонимным жалобам. Точно не надо писать обычное электронное письмо на электронку этого надзорного органа.Также не рекомендуется использовать форму обратной связи на сайте органа жилищного надзора.И электронная почта, и ссылка на форму обратной связи наверняка будет на сайте жилищной инспекции, однако там же будет приписочка:«С 01 января 2017 года обращения (заявления), направленные заявителем в электронном виде, могут служить основанием для проведения внеплановой проверки только при условии, что они были направлены заявителем, авторизованным с помощью учетной записи, полученной на портале Госуслуг». То есть ГЖИ не будет проводить проверку по жалобам, полученным по электронке и через формы для отправки электронных обращений без авторизации через ЕСИА.Если вопрос не требует проведения проверки (например, в обращении содержится просьба о разъяснении какого-либо вопроса), то этими способами можно пользоваться. . Как обращатьсяДля проверок лучше всего обращаться через ГИС ЖКХ: заявитель проходит авторизацию через Госуслуги, поэтому у надзорного органа нет причин считать жалобу анонимной

Если общение с управляющей организацией происходило тоже через ГИС ЖКХ, то там же информационная система сама обычно помогает сформировать жалобу в орган жилищного надзора. Также можно принести жалобу на управляющую компанию лично. При приеме заявления, скорее всего, потребуют показать паспорт

Как обращатьсяДля проверок лучше всего обращаться через ГИС ЖКХ: заявитель проходит авторизацию через Госуслуги, поэтому у надзорного органа нет причин считать жалобу анонимной. Если общение с управляющей организацией происходило тоже через ГИС ЖКХ, то там же информационная система сама обычно помогает сформировать жалобу в орган жилищного надзора. Также можно принести жалобу на управляющую компанию лично. При приеме заявления, скорее всего, потребуют показать паспорт.

В обращении нужно указать конкретные сведения о причинении / об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям (имуществу, здоровью, жизни заявителя и т.п.).Именно такие сведения служат основанием для проведения контрольных (надзорных) мероприятий (ст. 57 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в РФ».

При подаче обращения рекомендуется прилагать копии документов, подтверждающих доводы обращения (копии заявок, поданных исполнителям услуг, платежных документов и т.п.).

Образцы жалоб на управляющую компанию в орган жилищного надзора можно взять на сайте ДомОнлайн.

Реже требуется помощь Роспотребнадзора.

Обращение на нарушение санитарных правил в многоквартирном доме стоит направлять в территориальный орган Управления Роспотребнадзора своего региона. Адрес можно посмотреть на официальном сайте Управления, для чего быстрее воспользоваться поисковиком и фразой: «территориальные органы роспотребнадзора такого-то региона».

Почему жалоба не дает нужного эффекта

Есть несколько распространенных причин, почему не удается решить проблему с помощью жалобы:

Обращение направлено не в то ведомство. В этом случае затягивается время решения проблемы, потому что жалобу переадресуют в другой орган.
Анонимная жалоба

В документе важно указать ФИО заявителя и его почтовый и электронный адрес. Без этих данных ведомства имеют право не отвечать на обращение.
Повторное обращение

Подавать одинаковые жалобы в один и тот же орган бесперспективно. Если вас не устроил ответ, стоит жаловаться в вышестоящие инстанции или прокуратуру. Также в течение трех месяцев с момента получения ответа на жалобу вы можете обратиться в суд.
В обращении есть только вопросы без четких требований и новых доводов
Обратите внимание, если на эти вопросы вам в переписке ответили минимум два раза, то ведомства могут прекратить переписку.
Нечетко сформулирована проблема. Важно точно описать суть претензий, при необходимости указать конкретный адрес и время нарушения ваших прав
Иначе велика вероятность получить формальный ответ на ваш вопрос.
В жалобе много ненужных фактов. Все доводы в жалобе организация должна проверить, поэтому лишние сведения могут увеличить время на проверку данных и оставить основную проблему без решения.
Нельзя определить проблему в жалобе. Ответ на такие обращения могут не давать. Об этом отправителю сообщат в течение семи дней.
На вопрос в обращении нельзя ответить без разглашения государственной тайны. 
Подали жалобу на судебное решение. В течение недели обращения вернут с разъяснением порядка обжалования решений суда.
В обращении есть угрозы и оскорбления. Такие жалобы могут оставить без ответа по существу.
Требования в обращении нельзя выполнить из-за законодательных ограничений.

Важные особенности и нюансы

В таких жилищных ситуациях и делах необходимо знать все детали, которые могут ускорить разрешение ситуации. При сознательной готовности писать заявление в ЖКХ необходимо помнить и знать следующие нюансы:

1. В заявлении к УК желательно кратко и последовательно писать свои требования без использования эмоциональных и ругательных выражений, обязательно указывая ссылки на ст. 162 ЖК РФ и пункты договора.
2. Жалобу нужно письменно составить в 2-ух экземплярах, чтобы управляющая компания не утверждала в дальнейшем, что ничего не получала и никаких заявлений не было. При личном обращении на второй жалобе желательно поставить штамп или роспись сотрудника УК.
3. При отправке обращения почтой необходимо это сделать заказным письмом с уведомлением о вручении, так как в случае доставки письма УК заполненное уведомление вернется обратно в почтовый ящик с соответствующей пометкой.
4. При телефонном обращении желательно записать разговор на диктофон, если имеется в телефоне такая функция.
5. Необходимо внимательно прочитать договор, чтобы понять, что конкретно входит в обязанности в УК, так как отсутствие в тексте соглашения каких-либо требуемых жилищных мероприятий дает основание УК отказать в просьбе.
6. Управляющая компания делает исключительно текущий ремонт, но не капитальный, а это разные понятия с точки зрения закона.
7. Необходимо ознакомиться с постановлением Госстроя №170, где точно указаны нормативы и сроки всех ремонтных работ, которые должна выполнить УК в жилом доме. С помощью этого документа легче обосновать свои требования.
8. Нехватка денежных средств на балансе УК, а также неоплата коммунальных услуг не является основанием отказа выполнить требования собственника.
9. Суд является последней инстанцией защиты жилищных интересов, несмотря на то, что законодательно в таких ситуациях не требуется досудебное урегулирование спора, но судья может посчитать иначе. В такой ситуации легче обратиться сначала в другие органы, а потом в суд.
10. Официальный ответ со стороны УК необходимо сохранить, сделать копию и прикладывать к жалобам в другие инстанции, отмечая нежелание или отказ выполнить договорные обязательства.

Таким образом, можно сказать, что написать заявление в УК можно и без помощи юристов, так как жалоба составляется в свободной форме. Другой вопрос: будет ли от этого заявления практическая польза?

В любом случае необходимо изначально обращаться в управляющую компанию, а потом уже в другие инстанции (Жилищная инспекция, Роспотребнадзор, прокуратура, суд), если на заявление никто не ответил или жилищная ситуация так и осталась неразрешимой.

О том, как заставить работать управляющую компанию, вы можете узнать из видео:

Сайт pravapot.ru является ценным информативным ресурсом для всех, кто интересуется вопросами прав потребителей и других областей законодательства РФ. Сайт предлагает рубрики: Общую информацию, Товары, Услуги, Другое, в которых можно найти полезные статьи, новости и советы по различным правовым вопросам.

Одной из особенностей сайта является возможность обращения на горячую линию, где опытные юристы готовы ответить на вопросы пользователей. Это позволяет получить квалифицированную консультацию по интересующим вопросам, связанным с правами потребителей и любым другими юридическими и смежным аспектам.

Разделы сайта содержат информацию о правах потребителей, особенностях покупки товаров и услуг, законодательных нормах и спорных моментах. Пользователи могут узнать о своих правах, обязанностях продавцов и исполнителей, а также получить советы по защите своих интересов в различных ситуациях.

Сайт http://pravapot.ru является удобным и информативным ресурсом, который помогает пользователям разобраться в правовых вопросах, связанных с правами простых граждан. Мы будем рады помочь вам!