Реконструкция объектов строительства: виды, этапы и порядок проведения

Основные этапы реконструкций

Все основные этапы для проведения реконструкции практически полностью повторяют процесс строительства здания. Первый шаг – разработка подробного проекта.

План должен содержать начальные данные об общем состоянии объекта, его точном местоположении, гидрогеологическом режиме, рельефе и условиях грунта. Опытные специалисты обязательно проводят оценку состояния здания на момент начала работ и дают свой вердикт состоянию наземных и подземных конструкций. Фиксируются все имеющиеся повреждения, а также обязательно даётся оценка возможности дальнейшей эксплуатации помещений. Эксперты должны выяснить, будет ли проведение реконструкции целесообразным.

Все трещины, сырые пятна, неровности и искривления фиксируются фотокамерой и описываются в документации

В случае необходимости дополнительно заказывают проведение лабораторного анализа, например, если обнаружилось вскрытие какого-либо участка. После того, как обследование будет полностью закончено, создается максимально подробный отчет, в котором описывают состояние здания и прикладывают все подтверждающие фотографии.

В целом проект по реконструкции схож с тем, что подготавливают для строительства нового здания, но в нем содержится несколько меньшее количество документов. В таком проекте содержится строительная, архитектурная, технологическая смета, пояснительная записка и план.

Как оформить?

Составить договор на реконструкцию здания можно непосредственно в строительной фирме, в которую заинтересованное лицо обращается. Документ удостоверяется личной подписью и юридической печатью главы предприятия, и дополнительного нотариального заверения не требует. Однако, в целях большей легитимности рассматриваемого документа, в нотариальную контору обратиться, всё-таки, следует.

Большого пакета документов для рассматриваемой операции не требуется. Сторонам достаточно предоставить личные или юридические идентификационные реквизиты и перечень полномочий, возлагаемых на подрядчика. Ознакомление с документацией на фигурирующее в соглашении строение происходит непосредственно перед началом процедуры реконструкции здания.

Актуальным законодательством предусмотрены следующие существенные условия соглашения на реконструкцию здания, применяемые при оформлении настоящего документа:

Письменное заполнение бланка. Допускается использование печатных средств, однако недопустимы исправления, грамматические ошибки и помарки;
Договорённость оформляется на фирменном бланке строительной компании, в обязательном порядке проставляется подпись генерального директора и печать предприятия;
Настоящий документ оформляется в двух экземплярах, при нотариальном заверении — в трёх;
Представление в тексте соглашения сугубо достоверной информации.

В тексте договора на оказание услуг по реконструкции здания в обязательном порядке указывается срок начала и окончания восстановительных работ. В определённых случаях прописанный временной период может быть продлён на основании соглашения сторон.

Права и обязанности сторон

В обязанности подрядчика входит:

Выполнение работ по реконструкции здания в срок;
При выполнении строительных работ, следить за соответствием результатов нормативам ГОСТа СНиПами, ПУЭ и т. д.

Подрядчик уполномочен:

Отказаться от выполнения дополнительных работ, не обозначенных в тексте договорённости;
Требовать расторжения соглашения в случае нарушения заказчиком регламента, прописанного в действующем контракте.

Соответственно, заказчик обязан:

Оплачивать работу подрядчика в соответствии с договором на оказание услуг по реконструкции здания;
Организовать условия для проведения работ;
Предоставлять подрядчику требуемые материалы и документацию;
Своевременно извещать строительную фирму о внесённых изменениях в изначальный план реконструктивных работ.

Заказчик имеет право:

Расторгнуть контракт при систематических нарушениях со стороны партнёра;
Изменять список работ по договорённости с исполнителем;
Следить за исполнением предписаний договора подряда.

Права и обязанности сторон в обязательном порядке указываются в соглашении в виде отдельного пункта.

Ответственность

Мера ответственности сторон по договору оказания услуг по реконструкции объекта также указывается в тексте соглашения. За нарушение сроков, указанных в действительном контракте, провинившаяся сторона обязуется выплатить пострадавшей неустойку в размере 0,1% от общей суммы соглашения за каждый просроченный день.

Подготовка: план, документация и согласование

План реставрации включает в себя информацию о проведении всех строительно-монтажных работах, документация о состоянии здания к использованию, проектирование и расчеты изменений, которые будут сделаны в инженерных и коммуникационных системах.

В проектной организации специалисты составляют план с учетом всех требований и нормативов.

Архитектурно-историческое и техническо-экономическое обоснование.
Эскиз проекта
Проект.
Рабочая документация.

После проектирования и составления всех необходимых документов можно приступить к согласованию. Сделать это нужно в соответствующих государственных инстанциях. Процесс обычно затягивается на долгое время. К реконструкции объектов культурно-исторического значения относятся особенно и не так просто получить разрешение на проведение работ.

Некоторые здания могут быть реконструированы с сохранением прежнего вида.

Приступать к проведению работ можно после получения разрешения от государственных инстанций.

Реставрация и реконструкция: отличия

Реставрационные работы характерны для объектов культурного и исторического наследия, с сохранением габаритов, с целью приспособления зданий, ансамблей, плоскостных сооружений для современных нужд. Регулируются работы частью 5 Гражданского Кодекса Российской Федерации и Федеральным законом 73-ФЗ, в котором прописаны вопросы получения разрешений, согласований и производство работ на реставрацию.

Предварительно проводятся научные и исторические изыскания, обмерно-обследовательские и проектные работы. При реставрациях максимально используются аутентичные материалы и методы строительства.

Особенности проведения работ

Перечень, виды работ, проводимые в рамках реконструкции, выбираются в зависимости от типа, назначения объекта. При проведении работ может быть реализовано:

техническое перевооружение;
преобразование.

Первый вариант предполагает замену оснащения на более современное. Второй – серьезные конструктивные изменения, включающие настройку этажей, возведение пристроек, корректировку несущих элементов.

В зависимости от особенностей проведения работ, осуществляется:

частичная (малая) – предполагает проведение изменений внутри здания, без замены перекрытий, перекладки стен, существенных перепланировок, устраняет физический износ, обеспечивает безопасную, комфортную эксплуатацию, частичную модернизацию постройки;
комплексная реконструкция – повышает ресурс использования сооружения, увеличивает общую, полезную площадь, позволяет существенно изменить направление использования постройки, улучшить комфорт эксплуатации здания, придомовой территории.

К перечню мероприятий, проводимых при реконструкции, относятся:

частичный демонтаж, замена несущих конструкций;
перепланировка, увеличение высоты между этажами;
упрочнение основания (грунта), усиление фундамента, включающее проведение термической обработки, цементации, установку набивных свай, битуминизацию, прочих мероприятий, позволяющих укрепить фундамент, почву вокруг объекта;
пристройки, надстройки сооружений;
усиление перекрытий, несущих конструкций;
капитальное строительство, реорганизация постройки;
полная замена, модернизация инженерных коммуникаций;
кровельные работы, по желанию заказчика, сооружение мансарды, включающие создание, замену гидроизоляционного слоя, обеспечение теплоизоляции;
усиление, изменение наклона крыши, обновление верхнего защитного слоя при помощи рулонных материалов, металлического профиля.

Решение о типе реконструкции, количестве, перечне проводимых мероприятий осуществляется после экспертной оценки здания, уточнения деталей последующей его эксплуатации.

Что такое перепланировка и каковы последствия нарушения порядка ее проведения?

Перепланировка — это изменение конфигурации объекта недвижимости, которое требует внесения изменений в его технический паспорт. Суть перепланировки заключается в переносе и разборе перегородок, устройстве дверных проемов, дополнительных кухонь и санузлов, расширении жилой площади за счет вспомогательных помещений, и иных работ, в результате которых меняются характеристики помещения без образования нового или новых объектов недвижимости. Перепланировка помещения в МКД проводится с соблюдением требований жилищного законодательства по согласованию с органом местного самоуправления.

Для этого необходимо заранее обратиться в уполномоченный орган с заявлением о согласовании перепланировки, к которому нужно приложить проект перепланировки с указанием тех работ, которые планируются к проведению, технического паспорта помещения и других документов в зависимости от конкретных обстоятельств. После согласования и проведения работ приемочная комиссия органа, согласовавшего эти работы, проверит их фактическое соответствие тому, что было согласовано. По результатам приемки работ будет составлен акт, служащий основанием для внесения изменений в характеристики объекта недвижимости.

Однако на практике далеко не всегда бывает все так гладко. Зачастую собственники (владельцы) помещений попросту не знают о необходимости согласования перепланировки, либо же банально игнорируют нормы жилищного законодательства, надеясь, что никто не узнает о самовольной перепланировке. В 2019 году Верховный Суд РФ признал за управляющими компаниями право один раз в три месяца требовать допуска в помещения обслуживаемых ими МКД в целях обеспечения эксплуатационного контроля за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования (Определение СК ГД ВС РФ от 07.05.2019 № 4-КГ19-6Определение СК ГД ВС РФ от 07.05.2019 № 4-КГ19-6). Поэтому для инициирования подобной процедуры может быть достаточно одного обращения недовольного проводимыми работами соседа.

Самовольная перепланировка чревата наложением административного штрафа в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб. для граждан, от 4 тыс. до 5 тыс. руб. для должностных лиц и от 40 тыс. до 50 тыс. руб. для юрлиц. Кроме того, помимо штрафа нарушитель также должен будет вернуть помещение в состояние «до» в разумный срок. Если этого не сделать, то уполномоченный орган в судебном порядке может потребовать продать помещение с торгов, а вырученные деньги выплатить нарушителю, за вычетом расходов на исполнение судебного акта.

Законом также предусмотрена возможность «легализации» перепланировки – лицо, самовольно осуществившее перепланировку, может обратиться в суд с иском о сохранении объекта недвижимости в состоянии «послеперепланировочном состоянии». В таких делах истцу необходимо доказать, что проведенные работы подпадают под категорию перепланировки и/или переустройства (а не, к примеру, реконструкции), а также то, что их результат является безопасным для неограниченного круга лиц, и не нарушает их прав. Положительное решение суда по такому делу подменяет собой акт приемочной комиссии в административной процедуре и служит основанием для внесения изменений в отношении помещения.

Отличия договоров подряда и оказания услуг

Правильное определение вида договора имеет важное практическое значение. Дело в том, что договоры подряда и возмездного оказания услуг значительно различаются по объему прав и обязанностей сторон

Поэтому ошибка в квалификации договора может повлечь серьезные последствия.

Исполнение договора третьими лицами

Так, по договору подряда исполнитель (подрядчик) имеет право привлекать для выполнения работ третьих лиц, если в договоре прямо не сказано, что он обязан выполнить работы лично (п. 1 ст. 706 ГК РФ). А вот исполнитель по договору возмездного оказания услуг таким правом не обладает. Привлечь к оказанию услуг третьих лиц он может только в том случае, если это прямо разрешено в самом договоре (ст. 780 ГК РФ). А значит, если стороны ошибочно заключили договора подряда вместо договора оказания услуг, и при этом услуги фактически оказываются третьим лицом, это может стать основанием для лишения исполнителя права на вознаграждение.

Приведем пример. Предположим, стороны оформили договором подряда обязательства по проведению семинара для работников заказчика. При этом исполнитель выступил лишь в роли посредника, а непосредственно для проведения семинара привлек другую организацию, имеющую персонал с необходимой квалификацией. Но при этом в договоре с заказчиком данная возможность оговорена не была. В такой ситуации в случае возникновения спора суд переквалифицирует договор. В результате исполнитель может остаться без вознаграждения, так как по условиям договора и с учетом положений ГК РФ о договоре возмездного оказания услуг не имел права привлекать третье лицо.

Односторонний отказ от исполнения договора

Также два рассматриваемых договора различаются в части возможного одностороннего отказа от сделки. По договору подряда такое право есть только у заказчика. Он может в любое время до сдачи результатов работ отказаться от исполнения договора без объяснения причин, оплатив уже выполненную подрядчиком часть работ (ст. 717 ГК РФ). Что же касается договора возмездного оказания услуг, то он может быть прекращен отказом от его исполнения любой из сторон и в любое время. При этом заказчик, отказавшийся от договора, оплачивает исполнителю фактически понесенные им расходы (п. 1 ст. 782 ГК РФ). А если от договора отказывается исполнитель, то он возмещает заказчику связанные с этим убытки (п. 2 ст. 782 ГК РФ).

Также отметим, что заказчик вправе отказаться от договора подряда, если подрядчик выполняет работу настолько медленно, что он явно не уложится в установленные договором сроки (ст. 715 ГК РФ). А вот договор оказания услуг подобной возможности для заказчика не предусматривает.

Оформление «закрывающих» документов

Есть и другие отличия. К примеру, статья 720 ГК РФ требует, чтобы передача результатов работы оформлялась отдельным документом (актом или другим подобным документом). Если этот документ отсутствует, значит, нет оснований считать, что подрядчик выполнил свои обязанности, а, следовательно, у него не возникает право получить вознаграждение (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 02.04.18 № Ф10-551/2018 по делу № А84-228/2017). Договор оказания услуг, напротив, не требует оформления каких-либо «закрывающих» документов (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 09.04.18 № Ф10-1299/2018 по делу № А23-140/2017). А значит, обязанность заказчика оплатить услуги не зависит от того, оформили стороны акт (иной подобный документ) или нет. Обратное правило может быть предусмотрено в самом договоре (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.07.18 № Ф02-3133/2018 по делу № А58-7306/2017).

Что такое реконструкция здания и как её провести

Во первых – что такое ОКС (объект капитального строительства)? ОКС – это здание, строение, сооружение как объект недвижимого имущества неразрывно связанный с землёй. Соответственно, если эти условия не соблюдены, объект будет считаться некапитальным. Законодательно это прописано в Градостроительном Кодексе РФ (ГрК РФ) ст.1 п.10 и Гражданском Кодексе РФ (ГК РФ) ст.130 ч.1.

Если здание ветшает, появляется надобность в изменении предназначения, также по многим другим причинам собственник либо арендатор могут принять решение о реконструкции.

В законодательстве (ГрК РФ) реконструкция, как вид градостроительной деятельности, имеет следующее определение:

Изменение параметров объекта КС либо отдельных его частей, как то этажность, занимаемая площадь, объём и высота с заменой несущих конструкций называются реконструкцией.

На проведение реконструкции объектов капитального строительства требуется собрать пакет разрешительных документов:

Создание проекта реконструкции: обоснование с точки зрения архитектурной, исторической (при необходимости), технической, экономической.
Экспертиза проектной документации, выполненная аккредитованной организацией.
Получение разрешения на выполнение работ от местного самоуправления (МСУ).

Если эти требования проигнорировать, то она будет признана самовольной по аналогии с самовольным строительством. Трактовка следующая – на участке после реконструкции появился новый объект, не имеющий кадастровой регистрации.

Признание действий самовольными влечёт за собой наказание. В строительстве это снос здания, в реконструкции возвращение зданию, строению, помещению вида, который был до начала реконструкции за счёт лица проводившего работы либо владельца объекта.

Процесс реконструкции здания

Реконструкция здания – это процесс восстановления, модернизации или изменения уже существующего здания с целью улучшить его функциональность, эффективность и внешний вид. Процесс реконструкции здания может быть сложным и требовать соблюдения определенных правил и требований градостроительного кодекса.

Вот основные шаги, которые обычно включает процесс реконструкции здания:

Подготовка проекта реконструкции: в этом шаге определяются цели и задачи реконструкции, разрабатывается проектно-сметная документация и подготавливается план работ.
Согласование проекта: проект реконструкции подлежит согласованию с соответствующими органами государственного контроля, включая градостроительные и архитектурные службы.
Исполнительные работы: в этом шаге происходит непосредственная реализация проекта реконструкции, включая демонтаж, возведение новых конструкций и отделочные работы.
Получение разрешительных документов: после завершения работ необходимо получить разрешение на эксплуатацию здания, а также выполнить все необходимые процедуры регистрации и оформления.
Ввод здания в эксплуатацию: после получения всех разрешительных документов здание можно ввести в эксплуатацию и начать его использование в соответствии с новыми функциональными и эстетическими требованиями.

При процессе реконструкции здания необходимо также учитывать требования градостроительного кодекса. В нем указаны нормы и правила, регулирующие такие аспекты, как габариты и планировка здания, сохранение исторической ценности, санитарные нормы, безопасность и многое другое.

Важно помнить, что для успешной реконструкции здания необходимо обеспечить компетентное проектирование, строгое соблюдение требований градостроительного кодекса и качественное выполнение всех этапов работ

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Госжилинспекция (ГЖИ) наделена правом проводить разного вида проверки для выявления фактов незаконных переустройств и перепланировок.

При обнаружении нарушений ГЖИ обяжет Управляющую организацию (УО) вернуть переделанному помещению первоначальный вид, зафиксированный в техпаспорте помещения.

В свою очередь УО может выбрать один из трёх вариантов решения проблемы:

Собрать ОСС на котором будет выдвинуто предложение узаконить перестройку.

Обязать собственника привести помещение в начальное состояние.

Силами Управляющей организации устранить переделки выставив судебный иск к собственнику о компенсации расходов.

Если ни один из предложенных вариантов не возымеет действие, то согласно части 5 статьи 29 ЖК РФ, судом может быть назначено наказание владельцу помещения.

Вырученная сумма будет потрачена на возвращение первоначального вида, указанного в технической документации. Остаток средств вернут бывшему владельцу помещения.

Требования к сохранению исторической архитектуры

При реконструкции здания с исторической архитектурой необходимо соблюдать определенные требования, чтобы сохранить его уникальность и историческую ценность. Вот некоторые из основных требований:

Сохранение оригинального внешнего вида здания. Фасады, крыши, окна и двери должны быть восстановлены или заменены с учетом исторического облика. Это может потребовать использования традиционных строительных материалов и методов.
Сохранение и восстановление архитектурных деталей. Это может включать в себя восстановление орнамента, фресок, скульптур, лепных деталей и других особенностей, характерных для исторического периода.
Учет функциональности здания. При реконструкции необходимо учитывать современные требования к использованию здания, но при этом сохранить его историческую ценность. Некоторые адаптации могут быть допустимы, но они должны быть осуществлены таким образом, чтобы не изменить существенно облик здания.
Сохранение исторической планировки. Если это возможно, необходимо сохранить и восстановить историческую планировку здания. Оригинальные перегородки, лестницы, колонны и другие элементы должны быть сохранены и восстановлены.
Учет требований безопасности и энергоэффективности. При реконструкции здания необходимо учитывать современные требования к безопасности и энергоэффективности. Это может потребовать внесения изменений в системы отопления, вентиляции, электрики и других инженерных коммуникаций.

Все эти требования помогают сохранить историческую ценность здания и сделать его функциональным для современного использования, сохраняя при этом его оригинальность и уникальность.

Технология реконструкции промышленных зданий

Алгоритм решения задач по реконструкции промышленных зданий подразумевает определенную последовательность производства работ, в частности:

усиление (укрепление) фундамента;
реконструкция «коробки» здания;
увеличение или изменение количества этажей здания;
увеличение площади или размеров (наращивание) цоколя;
новый дизайн (замена) архитектурного облика;
организация ремонтных работ внутри здания (настил полов, отделка потолков, обшивка перегородок, лестничные марши, двери, окна и так далее);
организация дополнительных работ по утеплению полов, кровли, по облицовке здания различными материалами (лицевой кирпич, вагонка, сайдинг, природный камень и другие);
производство, установка, а также ремонт инженерного оборудования.

Реконструкция объекта социального назначения

Основные особенности реконструкции

Реконструкция – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов этих конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция МКД, как и перепланировка общего имущества собственников помещений в таком доме относится к компетенции общего собрания собственников. Для принятия решения о ней необходимо, чтобы «за» высказались не менее 2/3 голосов от общего количества всех собственников. Когда же дело касается фактического уменьшения общего имущества, например, в результате его присоединения к конкретному помещению, то такое решение должно быть принято всеми собственниками единогласно.

Реконструкция проводится на основании проектной и рабочей документации, а также выдаваемого на ее основе разрешения на реконструкцию. После окончания работ необходимо получить разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию и поставить на кадастровый учет в ЕГРН.

Если реконструкция была проведена в отсутствие разрешительной документации, то могут быть применены положения Гражданского кодекса РФ о самовольных постройках. Кроме того, нарушение порядка проведения работ по реконструкции также образует состав административного правонарушения и влечет наложение административных штрафов в размере от 2 тыс. руб. до 5 тыс. руб. для граждан, от 20 тыс. руб. до 50 тыс. руб. для должностных лиц (или административное приостановление деятельности для индивидуальных предпринимателей), а также от 500 тыс. руб. до 1 млн. руб. или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток для юридических лиц.

Реконструкция дома

В частных и многоквартирных домах реконструкция проводится с целью улучшения жизненного пространства, как в эстетичном, так и в функциональном аспектах, а также обеспечения безопасности жильцам. На практике основаниями для этих работ является:

обнаружение проектировочных ошибок или строительных дефектов;
наличие аварийного фасада;
расширение существующих или строительство новых помещений;
восстановление или замена отдельных элементов коммуникаций с вмешательством в конструкцию здания в целом (перенос санузла, мокрой зоны на кухне);
износ старых построек (трещины в фундаменте, несущих стенах).

Реконструкция дома может занять от пары недель, до нескольких месяцев в зависимости от состояния здания и необходимых строительных мероприятий.

Особенности реконструкции апартаментов CULT:

Современное арт-лобби в нью-йоркском стиле. Забудьте о стандартных общих помещениях. Вход в CULT оформлен как стильное искусственное пространство, где каждый элемент продуман до мелочей. Для комфорта жителей работает отдельный сервисный лифт.
Видовая терраса на крыше. С этой террасы открывается потрясающий вид на центр Москвы. Это идеальное место для деловых встреч и дружеских вечеринок на свежем воздухе.
Wellness-центр и спа-салон. Нет нужды искать спортзал или салон красоты вблизи — все это есть прямо в вашем доме. Индивидуальные тренировки доступны в любое удобное время.
Консьерж-сервис. Ваши бытовые проблемы решает круглосуточно работающий консьерж-сервис.
Профессиональная прачечная. Служба, работающая по принципу отельного сервиса, поможет поддерживать порядок в апартаментах.
Системы безопасности. Современные системы безопасности, круглосуточное видеонаблюдение, NFS-системы обеспечивают жителям CULT спокойствие и защиту.

Реконструкция CULT была проведена с учетом характера архитектурного ансамбля Октябрьской площади. Разработчики внимательно подошли к оформлению фасадов, воплотив в них черты модернистской архитектуры 1980-х. Тонкие горизонтальные пояса, четкий ритм окон, аттиковый этаж — все эти элементы подчеркивают статус и престижность объекта.

Облицовка натуральным камнем из Португалии придает зданию особую выразительность и тактильность. Каждый элемент внешнего и внутреннего дизайна продуман и выполнен с учетом последних трендов и технологий, делая CULT не просто местом жительства, а объектом искусства в самом сердце столицы.

Заключительные положения

В таком разделе отражаются положения, которые по своему существу не связаны с вышеперечисленными разделами, но имеют значение при заключении договора. Их формулировки выглядят следующим образом:

• Настоящее соглашение приобретает юридическую силу с момента его подписания Контрагентами.
• Работа принимается Заказчиком путем составления акта приема-передачи выполненных работ.
• В случае возникновения каких-либо разногласий или споров, стороны разрешают их путем переговоров.
• В случае если стороны не приходят к компромиссу, все споры разрешаются в судебном порядке.
• Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами.