Федеральный закон от 04.08.2023 n 430-фз

Предпосылки принятия закона о защите добросовестных покупателей жилья

Мнение эксперта
Козлов Евгений Вячеславович
Адвокат с 6-летним опытом. Специализируется в области семейного права. Знает о законе все.

Еще в августе 2017 года на рассмотрение Госдумы Правительством был внесен законопроект о совершенствовании защиты прав добросовестного приобретателя недвижимости.

Законопроект предполагал внести изменения в статью 302 ГК РФ, о том, что публичные органы власти не вправе истребовать у добросовестного приобретателя жилое помещение, даже если оно было приобретено безвозмездно.

Законопроект изначально создавался с целью искоренения негативных тенденций судебной практики по изъятию недвижимого имущества у добросовестных приобретателей государством.

Однако, в ходе обсуждения законопроекта были сформулированы дополнительные идеи, которые затронули ряд других статей, касающихся понятия добросовестности.

Изменения в закон уточнили правовые нормы, касающиеся недвижимости в Российской Федерации

5586

Как известно, с 1 сентября 2022 года вступил в силу Федеральный закон № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации». Этот нормативно-правовой акт вводит новые положения касательно объектов недвижимости, а также и прав на эти объекты.

Одно из важнейших изменений состоит в том, что ГК РФ появилась статья 287.1, регламентирующая возникновение права собственности на здание, сооружение, объект незавершённого строительства, помещение либо машино-место при их создании.

В этой статье говорится, что «право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершённого строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрено иное».

Почему это важно?

Дело в том, что в сфере недвижимости существуют мошенническая схема, с помощью которой нечистые на руку аферисты пытаются завладеть не принадлежащим им земельным участком. Для этого мошенники пытаются зарегистрировать в Росреестре права на квази-объект недвижимости, которым может быть дорога или скромная беседка на капитальном фундаменте.

И если зарегистрировать этот объект мошенникам удаётся, тогда они начинают предъявлять свои притязания на тот земельный участок, где эта «недвижимость» расположена. Новая статья в Гражданском кодексе РФ закрывает лазейку для подобных правонарушений, поскольку прямо говорит, что право собственности на созданные на участке недвижимости объекты возникает у владельца участка.

Следующее важное нововведение состоит в том, что законом закреплены определение зданий и сооружений. Это объекты, созданные в результате строительства, в процессе раздела недвижимой вещи на несколько недвижимых вещей либо же объединения нескольких недвижимых вещей

Чёткость дефиниции знаний и сооружений с точки зрения законодателя решает две задачи. Прежде всего, Росреестр на основании соответствующей статьи закона сможет обоснованно отказывать заявителям при подаче документов на регистрацию права собственности на объекты, которые недвижимостью не являются.

Кроме того, у хозяйствующих субъектов появится определённость во взаимоотношениях с налоговой инспекцией касательно налога на недвижимость. В прошлом налоговая инспекция нередко начисляла налог на недвижимое имущество на технологические трубопроводы, палубные краны и тяжелое промышленное оборудование. Внесённые в законодательство изменений прекратят эти налоговые споры.

Важные нововведения связаны с ситуацией, когда здание или сооружение расположено на участке, который не принадлежит владельцу строения. Статья 287.3 закона говорит, что в этом случае собственник здания пользуется данным земельным участком на условиях и в объёме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка.

Если же собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не имеет права пользования этим земельным участком по закону или по договору с собственником земельного участка, то он вправе пользоваться данным земельным участком в объёме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению.

Важная новелла, установленная новым законом, касается случаев, когда гибнет здание или сооружение, расположенное на чужом участке. Все мы знаем, что нередко случаются «внезапные» пожары, которые уничтожают старые постройки в центрах городов, расчищая тем самым очень дорогие земельные участки для новой застройки.

Закон говорит, что собственник погибших здания или сооружения имеет право на их восстановление в определяемом законом порядке. Однако если собственник погибших здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, не приступил к восстановлению здания или сооружения в течение пяти лет с момента их случайной гибели, то его право пользования земельным участком прекращается.

Подводя итог, можно сказать, что Федеральный закон № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» закрепляют те решения, которые наработаны правоприменительной практикой, а также более чётко определяют понятие объекта недвижимости, и правового регулирования недвижимых вещей.

При полном и/или частичном копировании данного материала, для последующего размещения его на стороннем ресурсе, обратная, индексируемая ссылка на источник обязательна!

13.09.2022 в 16:44

Что дает статус добросовестного приобретателя

Прежде чем говорить о том, что дает статус добросовестного приобретателя покупателю, давайте отметим, чего он не может дать!

Статус добросовестного приобретателя не спасает покупателя в спорных ситуациях с владельцем имущества:

То есть законный владелец недвижимости всегда может вернуть свое имущество через суд, даже если покупатель был добросовестным.

Но!

Если это произойдет, добросовестный приобретатель имеет право получить от государства компенсацию в размере кадастровой стоимости потерянной недвижимости.

Эта норма введена в 2020 году, и информации о ее правоприменении пока никакой нет.

Получается, что:

И если покупатель в безопасной сделке заинтересован, ему придется принять ряд дополнительных мер.

Поскольку отдельной цели «быть добросовестным» себе никто не ставит, на практике, эти меры всегда идут в связке с требованиями добросовестности.

Поэтому, в этой статье, мы поговорим о них тоже.

Проверка по данным Росреестра

На какие именно данные должен ссылать добросовестный приобретатель и как их можно получить?

Росреестр предоставляет информацию об объектах недвижимости в виде Выписок из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Получить их можно двумя способами:

Электронно — в личном кабинете Росреестра, или на сайте Госуслуг.
На бумажном носителе — в МФЦ «Мои документы».

В законе не указано, на какие именно данные должен полагаться добросовестный приобретатель. Поэтому, рекомендация о том, какие выписки следует заказывать, следует из здравого смысла и судебной практики.

Добросовестному приобретателю требуются две выписки:

Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;
Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости.

Какая информация в них содержится?

Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости содержит сведения:

Об основных характеристиках объекта: адрес, площадь, этажность, кадастровый номер и кадастровая стоимость, наименование, назначение и дату ввода в эксплуатацию;
О собственнике: ФИО
О дате возникновения права и номере учетной записи;
Об ограничениях: обременения, запреты, аресты и другие ограничения.

Вот пример, как выглядит Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости

Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости содержит сведения:

О предыдущих владельцах недвижимости;
О документах, подтверждающих смену правообладателя.

Вот пример, как выглядит Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости

Закон 430-ФЗ от 16.12.2019 – изменения 2021

С 1 января 2020 года внесены дополнения и изменения в ГК РФ, касающиеся щепетильного вопроса добросовестности при заключении сделок с недвижимостью.

В частности, пункт 6 ст. 8.1 Гражданского кодекса, дополнили абзацем, который уточняет, что покупатель недвижимости, опиравшийся на данные из Росреестра (выписки ЕГРН), считается добросовестным приобретателем, пока судом не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение недвижимости у тех лиц, которые выдавали ее за свою собственность.

Дополнилась статья 302 ГК РФ, которая говорит о том, что органам публичной власти дают срок три года, в течении которого они должны истребовать свое имущество, иначе в иске судом будет отказано.

В целом, изменения коснулись понятия добросовестности при покупке недвижимого имущества, у лиц, которым это имущество не принадлежит по праву, а принадлежит государству.

Теперь добросовестный приобретатель не должен доказывать свою добросовестность. А представителям госорганов, при обращении с иском в суд о возврате незаконно отчужденного имущества, следует постараться и доказать, что покупатель знал или должен был знать о мнимости сделки.

Например: Квартира перешла в собственность города после смерти прежнего владельца, так как наследников не осталось. Однако, мошенники по подложным документам оформили наследство на стороннего гражданина, после чего, по договору купли-продажи недвижимость купил добросовестный приобретатель.

Сделку зарегистрировали в Росреестре, сведения о правах на имущество нового собственника (добросовестного приобретателя) внесли в ЕГРН. В итоге, администрация города спохватилась и обратилась в суд об истребовании квартиры из незаконного владения — имеет право.

Но бремя доказывания того, как так получилось, что муниципальная власть не уследила за владением, лежит на администрации города. А если с момента регистрации прав добросовестного приобретателя прошло три года – то, суд вовсе отказывает в удовлетворении требований.

При этом добросовестный приобретатель жилого помещения, признается собственником соответствующего жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности.

Таким образом, эти нововведения создают предпосылки для осуществления госорганами должного контроля над выморочным имуществом и принятия своевременных мер по установлению и надлежащему оформлению права собственности на недвижимость.

И в то же время, в случае мошеннических действий, публичная власть имеет возможность истребовать по суду свое имущество в течении трех лет.

Кто такой добросовестный приобретатель

По умолчанию, все участники гражданских правоотношений являются добросовестными, пока не доказано иное.

То есть, для признания поведения одной из сторон недобросовестным, другая сторона должна сделать для этого обоснованное заявление.

Но не только.

Суд, по собственной инициативе, тоже может признать поведение одной из сторон недобросовестным, если усмотрит «очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения».

Как же покупатель недвижимости может «уклониться от добросовестного поведения»?

Согласно ст. 302 Гражданского Кодекса РФ:

То есть, чтобы быть добросовестным покупателю недостаточно просто «не знать» о том, что продавец не имеет права продавать недвижимость. Нужно еще принять меры, чтобы это выяснить.

Что это за меры?

Выражение “не мог знать” достаточно размытое. Каждая из сторон может понимать его по своему. Поэтому с 1 января 2020 года законодатель облегчил задачу покупателю и уточнил применение этого положения.

Теперь, для признания добросовестным, покупателю достаточно полагаться на сведения, содержащиеся в Государственном реестре.

Но, с одной оговоркой.

Если данные в Государственном реестре будут недостоверные, а покупатель будет об этом знать, ссылаться на них он будет не вправе.

Революция при покупке жилья. Государство защитит добросовестных приобретателей

Рубрика: Общество

02.01.2020

С 1 января вступают в силу поправки в Гражданский кодекс, которые признают добросовестными приобретателями тех, кто купил недвижимость, проверив ее юридическую чистоту через ЕГРН, но потом выяснилось, что у продавца не было права на продажу этого имущества

Как сообщает ТАСС, государство защитит права добросовестных приобретателей жилья. С 1 января вступают в силу поправки в Гражданский кодекс, которые признают добросовестными приобретателями тех, кто купил недвижимость, проверив ее юридическую чистоту через государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРН), но потом выяснилось, что у продавца не было права на продажу этого имущества.

«Закон фактически закрепляет «презумпцию добросовестного приобретателя» и предусматривает полноценный механизм защиты его права собственности. То есть исключается возможность истребования у него жилого помещения со стороны органов публичной власти в случае, если при их приобретении добросовестный приобретатель полагался на сведения из Единого государственного реестра недвижимости. Для этого в документе заложено прямое основание для отказа в иске со стороны органов власти к правообладателям недвижимости по истечении трехлетнего срока со дня выбытия помещения из государственной или муниципальной собственности», — прокомментировала новеллу замминистра экономического развития, руководитель Росреестра Виктория Абрамченко.

По ее словам, механизм правовой защиты распространяется в том числе на добросовестных приобретателей, которые приобрели жилое помещение безвозмездно, например, в порядке дарения или наследования.

Летом 2019 года были приняты поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости», которые также вступают в силу с 1 января 2020 года. Согласно изменениям, теперь добросовестные приобретатели смогут получить за утраченное право на недвижимость компенсацию в размере кадастровой стоимости или причиненного реального ущерба. До этого сумма, гарантированная государством лицу, потерявшему жилое помещение, составляла не более 1 млн рублей.

«То есть, если по иску госоргана или муниципалитета изымается имущество, но суд признает человека добросовестным приобретателем, государство возмещает ему полную стоимость жилого помещения. Это действительно революция», — констатировала Абрамченко.

Как отмечал ранее председатель Госдумы Вячеслав Володин, закон поможет урегулировать ситуацию для добросовестных приобретателей порядка 36 тыс. квартир, о которых на сегодняшний день уже известно, что у недвижимости есть проблемное прошлое. Судебные дела об истребовании имущества органами госвласти чаще всего касаются ситуаций, когда госорганы и муниципалитеты оспаривают сделки с муниципальными квартирами, которые незаконно перешли в собственность граждан, или право собственности было зарегистрировано ошибочно, а потом квартиры были перепроданы ничего не подозревающим новым собственникам, следует из соответствующего обзора президиума Верховного Суда России от 25 ноября 2015 года.

Главные новости PortoFranko – в Telegram
Канал Лады Глыбиной – частное мнение PortoFranko – в Telegram

Комментарий к статье 430 ГК РФ

Вместе с тем нередки случаи, когда лицо, заключающее соглашение, устанавливает правило, согласно которому право требования по договору предоставляется лицу, не участвующему в заключении этого договора. Договором в пользу третьего лица является договор, согласно условиям которого должник принимает на себя обязательство произвести исполнение не кредитору, а указанному либо не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.

Договор в пользу третьего лица, как это видно из сформулированной в п. 1 дефиниции, существенно отличается от иных договоров.

Это отличие состоит в том, что заключение подобного договора приводит к возникновению гражданских прав у тех лиц, которые не участвовали в заключении договора. В свою очередь, это является основанием для того, чтобы лицо, не участвовавшее в заключении договора, могло предъявить требование к должнику.

2. Поскольку договор в пользу третьего лица отличается существенным своеобразием, законодатель устанавливает особые правила, регулирующие взаимоотношения всех связанных им субъектов.

В частности, с того момента, как третье лицо выразило должнику намерение воспользоваться своим правом по договору, стороны не вправе расторгать или изменять заключенный ими договор без согласия третьего лица. Так, если кредитор примет решение заменить выгодоприобретателя по договору, то он вправе сделать это только с согласия третьего лица, в пользу которого был заключен договор.

Впрочем, это правило является диспозитивным и может быть изменено условиями договора. Равным образом в законе или иных правовых актах также может быть предусмотрено иное.

3. Взаимосвязь всех участников договора в пользу третьего лица проявляется в том, что, несмотря на то что третье лицо не участвует в заключении договора, должник вправе выдвигать против требования третьего лица те же возражения, которые он имеет возможность выдвинуть против своего контрагента.

4. Если же третье лицо в силу каких-либо причин отказалось от того права, которое вытекает из договора, заключенного в его пользу, то это право переходит к кредитору, который вправе воспользоваться им, если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору.

Примером исключения из этого правила являются нормы страхового законодательства. Так, в случае отказа выгодоприобретателя по договору страхования ответственности или по договору страхования жизни к кредитору не переходит соответствующих прав.

В этом случае права третьих лиц прекращаются.

5. Договор в пользу третьего лица следует отличать от договора с условием об исполнении обязательства третьему лицу (договор о переадресовании исполнения). В последнем случае третье лицо не имеет права требовать исполнения такого договора; право требования принадлежит исключительно тому субъекту, который заключил договор.

Развитие законодательства по вопросам общего имущества в объектах недвижимости до принятия Закона

В 2004 году был принят Жилищный кодекс РФ, который ввел понятие «общего имущества» многоквартирного жилого дома («МКД»), а также урегулировал его статус и порядок владения, пользования и распоряжения им. Суть данных норм состоит в том, что к общему имуществу МКД относятся (i) помещения и иные элементы МКД (такие как крыша, фасады, лестницы, технические этажи), которые необходимы для обслуживания более одного помещения в МКД; а также (ii) земельный участок, на котором расположен МКД. В силу закона общее имущество принадлежит собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности. Владение, пользование и распоряжение таким имуществом должно осуществляться по совместному решению собственников помещений в МКД.
Статус общего имущества в нежилых объектах, а также иные вопросы, связанные с ним, долгое время оставались неурегулированными. Данный законодательный пробел был заполнен Постановлением Пленума ВАС РФ №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» от 23 июля 2009 года («Постановление №64»).
В Постановлении № 64 ВАС РФ приравнял режим общего имущества объекта нежилой недвижимости к режиму общего имущества МКД (за исключением земельных участков). В отношении земельных участков были отдельные разъяснения Верховного суда РФ, согласно которым собственники помещений в нежилых зданиях должны приобретать такое же право на земельный участок под таким зданием, которое принадлежало застройщику здания или иному предыдущему собственнику здания (то есть собственность или аренда).
21 декабря 2021 года на основании Федерального закона №430-ФЗ ГК РФ был дополнен главой 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места». Статья 287.5 в данной главе посвящена общему имуществу собственников помещений и машино-мест в любом здании или сооружении. Таким образом, данная статья установила общие правила для общего имущества в любом здании со множественностью собственников, а положения Жилищного кодекса РФ стали специальными нормами, регулирующими общее имущество в МКД. Соответственно, общее правило, сформулированное в статье, подлежит применению к нежилым зданиям и в целом соответствует подходам, описанным в Постановлении №64.
Кроме того, в новой статье 287.6 ГК РФ были установлены общие правила, применимые к земельным участкам под зданиями с множественностью собственников, которые должны применяться с учетом специальных положений Жилищного кодекса РФ. Согласно указанной статье, собственники помещений в нежилом здании, находящемся на чужом земельном участке, используют такой земельный участок на основании соглашения с его собственником. В то же время собственники помещений обладают определенными правами в отношении соответствующего земельного участка в силу закона. Например, если участок находится в государственной или муниципальной собственности, собственники помещений вправе требовать передачи им участка в собственность или аренду.
30 декабря 2021 года был принят Федеральный закон №476-ФЗ, который путем внесения изменений в Федеральный закон об участии в долевом строительстве (№214-ФЗ от 30 декабря 2014 года), урегулировал статус общего имущества «собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе» (то есть в первую очередь собственников коттеджей в коттеджных поселках). К такому общему имуществу применяется базовый принцип, действующий для собственников иных объектов недвижимости, а именно, что соответствующее общее имущество принадлежит собственникам объектов недвижимости на праве общей долевой собственности. В то же время для такого общего имущества существуют свои особенности. Например, покупатели жилых домов по договорам участия в долевом строительстве приобретают право общей долевой собственности на общее имущество поселка не в силу закона, а на основании соглашения с застройщиком.
Кроме того, существует Федеральный закон №217-ФЗ от 29 июля 2017 года, регулирующий садоводство, который, в том числе, регулирует вопросы общего имущества садоводств и огородничеств. Данный закон также повторяет принцип общей долевой собственности на общее имущество, однако устанавливает специальные правила по его содержанию и использованию.

Помещения

В статье 130 ГК РФ указывается то, что помещения могут быть жилыми и нежилыми. В новой ст. 141.4 ГК РФ поясняется, что жилым помещением является обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан. Нежилое помещение – также обособленная часть здания или сооружения, но пригодная для других целей, не связанных с проживанием граждан.

Подчеркивается, что помещение должно подходить для использования в соответствующих целях. Хотя непонятно, как помещение может быть пригодным для какой-то цели, но одновременно не подходить для соответствующего использования.

Указано, что помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением случая, предусмотренного ГК РФ.

Данная статья тоже вводится Федеральным законом № 430-ФЗ, а приведенная норма говорит о том, что, если иное не установлено законом, общее имущество в здании или сооружении, пригодное для самостоятельного использования, может быть предоставлено в пользование третьим лицам по решению, принятому 2/3 голосов собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении, при условии, что такое предоставление третьим лицам не нарушит охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машино-мест в этих здании или сооружении.

В свою очередь, в п. 3.21 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», утвержденного Приказом Минстроя России от 03.12.2016 № 883/пр, указано, что вспомогательное помещение – это помещение для обеспечения коммуникационных, санитарных, технических и хозяйственно-бытовых нужд, в том числе кухня (или кухня-ниша и (или) кухня-столовая), передняя, внутриквартирные холл и коридор, ванная комната или душевая, уборная, туалет или совмещенный санузел, кладовая или хозяйственный встроенный шкаф, постирочная, помещение теплогенераторной и т. п. Соответственно, новая редакция ст. 290 ГК РФ теперь будет гласить, что собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в ГК РФ (земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты).

Также согласно новой ст. 141.4 ГК РФ помещения, машино-места как недвижимые вещи могут быть образованы в том числе в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, в которых они образуются, помещения), объединения смежных недвижимых вещей (помещений, машино-мест) либо в результате реконструкции здания, сооружения, при проведении которой образуются помещения, машино-места как новые недвижимые вещи. В одном здании, сооружении может быть образовано не менее двух помещений и (или) машино-мест.

При перепланировке помещений, машино-мест могут быть образованы иные помещения, машино-места путем объединения смежных помещений, машино-мест или их раздела. В остальных случаях осуществления перепланировки помещения машино-место сохраняется как недвижимая вещь, в том числе в измененных границах.

Выводы

По умолчанию, все стороны сделки действуют добросовестно. Но по факту, соблюдение добросовестности накладывает на покупателя дополнительные обязательства.

Добросовестный приобретатель обязан убедиться, что у продавца есть все права на отчуждение недвижимости. При этом он должен полагаться на данные Государственного реестра.

Статус добросовестного приобретателя обязательное, но недостаточное условие для обеспечения безопасности сделки. Чтобы сделка была для покупателя максимально безопасной, нужно дополнительно выполнять ряд рекомендаций:

иметь документы, подтверждающие легальность источника средств на покупку недвижимости
указать полную сумму в договоре
провести расчеты по сделке в безналичной форме (если наличными через б/ячейку, то с описью вложения)
убедиться в дееспособности продавца из справок НД и ПНД, а при необходимости заказать более надежные способы освидетельствования.
проверить продавца и объект недвижимости по открытым базам данных
заказать полноценную юридическую проверку
застраховать титул