Оспаривание кадастровой стоимости в 2024 году

Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости и для каких целей она применяется?

Гражданским законодательством предусмотрено, что к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства (ст. 130 ГК РФ).

Кадастровая стоимость — это стоимость объекта недвижимости, определённая в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с порядками, установленными федеральными законами «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 № 237-ФЗ (новые правила) или «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (прежние правила) в зависимости от даты производимой оценки.

Так, в период с 1 января 2017 до 1 января 2020 года применяются оба вышеуказанных закона с постепенным переходом к новым правилам. Новый порядок применяется, если в субъекте РФ высший исполнительный орган власти принял соответствующее решение. Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для определения налоговой базы для земельного налога и налога на имущество в большинстве регионов.

На основе кадастровой стоимости зачастую формируется арендная плата для заключения договоров аренды имущества, в том числе находящегося в федеральной и муниципальной собственности.

Информация о кадастровой стоимости и оценке находятся в открытом доступе. Не представляет сложности узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости и получить документальное подтверждение этой информации в виде выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Кроме того, на сайте Росреестра возможно ознакомиться с деталями процедуры кадастровой оценки. Вместе с тем, учитывая массовые методы оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости, зачастую собственники владельцы несут необоснованное налоговое бремя и нагрузку в связи с завышенной кадастровой стоимостью.

Вопрос снижения кадастровой стоимости до сих пор остаётся актуальным для бизнес-сообщества. Это подтверждают и статистические данные Росреестра об обращениях в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Так, в 2017 году поступило 77 329 заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в отношении 158 378 объектов недвижимости. За тот же период в судах инициировано 15 817 споров о величине, внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости в отношении 28 311 объектов недвижимости.

По сравнению с аналогичным периодом 2016 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости обратилось на 60% больше заявителей в рамках досудебного оспаривания. Эти данные свидетельствуют о несовершенстве методов кадастровой оценки. Есть проблемы и в методологии оценки. Не всегда учитываются результаты оспаривания стоимости при новом туре массовой оценки.

В этой связи законодателем инициированы изменения: введение института государственных оценщиков и передача полномочий по определению кадастровой стоимости государственным бюджетным учреждениям. Сейчас соответствующие бюджетные учреждения функционируют уже в 52 субъектах. В полной мере по новым правилам все регионы начнут работать с 2020 года, а в 2018-2019 годах переход — это право региональных властей.

Как оспорить кадастровую стоимость в суде

Дела об оспаривании кадастровой оценки рассматривают суды общей юрисдикции субъектов РФ по правилам главы 25 КАС.

К делам об оспаривании кадастровой стоимости относят любое дело, результатом которого может стать изменение стоимости (абз. 4 п. 1 Постановления пленума ВС № 28). Это не значит, что в суд общей юрисдикции надо заявлять любое требование, которое может привести к изменению кадастровой стоимости. Он рассматривает только споры, суть которых – изменить кадастровую стоимость. Если же такое изменение всего лишь следствие решения суда по основному требованию, то такой спор нужно заявлять по подведомственности (абз. 1-3 п. 1 п. 2, 13 постановление абз. 1–3 п. 1, п. 2, 13 Постановления пленума ВС № 28 ).

Суды не сочтут, что был предъявлен иск об оспаривании кадастровой стоимости, когда он связан с применением Градостроительного кодекса или Земельного кодекса. При этом он не должен затрагивать рыночную или кадастровую стоимость объекта (ответ на вопр. 4 Обзора судебной практики ВС №1 от 13.04.2016). В то же время, используя нормы земельного и градостроительного законодательства, можно поменять кадастровую стоимость.

Пример:

Кадастровая палата отказала во внесении в ГКН новых сведений о кадастровой стоимости имущества ЗАО. Общество оспорило отказ в арбитражном суде.

Суд первой инстанции прекратил производство по делу в связи с его неподведомственностью арбитражному суду. Апелляция оставила это решение в силе. По мнению судов, требования заявителя фактически были направлены на изменение кадастровой стоимости участка.

Кассация отменила решение и направила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию. По обстоятельствам дела кадастровая стоимость земельного участка уже была ранее установлена судебным решением. Требование об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в рассматриваемом деле не заявлено (пост. Арбитражного суда МО от 12.07.2017 № Ф05-10248/2017 по делу № А40-237105/2016).

1. Составить заявление и собрать пакет документов

В соответствии со ст. 124, ч. 1, 2 ст. 220, ч. 1 ст. 246 КАС РФ в административном исковом заявлении нужно указать:

1) наименование суда;

2) наименование административного истца. Если заявление подает юридическое лицо, то его адрес и ОГРН. Если физическое лицо, то его место жительства или место пребывания, дату и место его рождения;

3) номера телефонов, факсов, адреса электронной почты административного истца, его представителя;

4) наименование административного ответчика, его место нахождения, номера телефонов, факсов, адреса электронной почты, если известны;

Если заявитель просит приравнять кадастровую стоимость к рыночной, то соответчиками выступают Росреестр и государственный орган или орган местного самоуправления, который утвердил результаты определения кадастровой стоимости. Если заявитель оспаривает решение, действия или бездействие комиссии, то соответчиками выступают комиссия и отделение Росреестра, при котором она действует. Основание: п. 7 Постановления № 28.

5) какие права, свободы и законные интересы истца нарушены или причины, которые могут повлечь за собой их нарушение;

6) основания и доводы в обоснование требования административного истца, то есть почему кадастровую стоимость нужно приравнять к рыночной;

7) сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения – если нужно было соблюсти досудебный порядок;

перечень прилагаемых документов.

В административном исковом заявлении нужно указать действия, которые предпринимались для мирного разрешения спора, если они были ( ч. 2 ст. 125 КАС).

Если истец оспаривает решение комиссии, то дополнительно нужно указать (п. 5, 7 ч. 2 ст. 220 КАС):

1) наименование, номер, дату оспариваемого решения, дату и место оспариваемого действия или бездействия. Если обжалуется бездействие, то необходимо указать, в чем оно заключается;

2) нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которым нужно проверить оспариваемые решение, действие или бездействие.

ответ: нет, нельзя.

Суд не рассматривает такие требования в рамках одного дела, так как это нарушит правила подведомственности и подсудности.

К заявлению нужно приложить такой же пакет документов, как и к заявлению для комиссии, с учетом требований Закона № 237-ФЗ ( ст. 126, ч. 2,3. ст. 246, ч. 3 ст. 220 КАС, ч. 9 ст. 22 Закона № 237-ФЗ, п. 11 Пстановления № 28).

Переоценка стоимости и ее оспаривание сегодня

В настоящее время переоценка объектов недвижимости производится не чаще чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет (ст. 24.12 ФЗ от 2.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Налогом на имущество физических лиц облагаются следующие объекты недвижимости, находящиеся в собственности граждан:

жилой дом (в том числе жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства);
жилое помещение (квартира, комната);
гараж, машино-место;
единый недвижимый комплекс;
объект незавершенного строительства;
иные здание, строение, сооружение, помещение ( НК РФ).

В том случае, если кадастровая стоимость превышает рыночную, владелец недвижимости может оспорить ее, чтобы не переплачивать налог.

Однако в 2018 году приняли поправки, которые не выгодны налогоплательщикам, так пересчет налога осуществляется с момента внесения данных в реестр. Но фактически налогоплательщик должен переплачивать за те ошибки, которые допустил не он, а бюрократическая система, ведь с момента обнаружения неправильно установленной стоимости до внесения сведений в реестр может пройти значительное время.

Существует три варианта внесения правок в ЕГРН:

если пакет документов с неправильной информацией поступил о ОКУ от собственника во время постановки участка на учет, то исправление данных осуществляется в порядке, установленном законом №218-ФЗ;
если ОКУ был извещен об ошибке в Реестре в порядке информационного взаимодействия, то неточность устраняется так же в порядке информационного взаимодействия;
если правки, которые нужно внести в Реестр, затрагивают интересы третьих лиц, либо в иных спорных ситуациях, то изменения вносятся по решению суда.

Для этого необходимо доказать факт неверного определения кадастровой стоимости.

Кадастровую стоимость можно узнать на официальном сайте Росреестра: необходимо знать кадастровый номер или адрес.

Основаниями для пересмотра кадастровой стоимости являются:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (ошибки, допущенные при проведении оценки);
установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Не получится оспорить кадастровую оценку жителям тех регионов, в которых налог до сих пор исчисляется по инвентаризационной стоимости. Позиция Верховного суда РФ заключается в том, что если права и обязанности лица еще не затрагиваются, то оно не имеет права обжаловать кадастровую оценку (определение Верховного Суда РФ от 24 июня 2015 г. № 18-АПГ15-6). Так же резкое падение стоимости недвижимости, которое произошло позже установления кадастровой стоимости, не поможет ее снизить.

Не так давно изменился сам порядок оспаривания кадастровой стоимости: сейчас можно обратится в комиссию или суд (ранее сначала необходимо было в досудебном порядке обратиться в комиссию, которая занимается пересмотром кадастровой стоимости и если она отказывала в уменьшении показателя, то потом можно было обратиться в суд).

Для пересмотра кадастровой стоимости необходимо обратиться:

в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости — заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается в течении 1 месяца; срок сообщения о поступлении заявления в комиссии составляет 7 дней; комиссия обязана уведомить лицо, обладающее правом на недвижимость в течении 5 дней; решения комиссии могут быть оспорены в суде;
в суд ( НК РФ) — процедура регламентирована гл. 25 КАС РФ; можно оспорить результаты оценки кадастровой стоимости и решение комиссии; ограничение сроков по оспариванию кадастровой стоимости (5 лет с момента внесения в гос. кадастр оспариваемых результатов); дела рассматриваются 2 месяца, из-за сложности дела может быть продлен еще на месяц; принятое судом решение может быть обжаловано в течении одного месяца.

Эффективнее всего оспаривать кадастровую оценку сразу же, как только обнаружено, что она завышена, потому что сроки рассмотрения могут занять до 6 месяцев. А сумма налога рассчитывается по данным предыдущего года: если не начать процедуру оспаривания до конца 2018 года, то весь 2019 год необходимо будет уплачивать налог в соответствии с завышенной налоговой базой.

Весомые факторы

Размер налога на имущество, который придется заплатить, можно определить по следующей формуле:

(Кадастровая стоимость — Налоговый вычет) x Ставка налога

Для расчета налога можно воспользоваться калькулятором на сайте ФНС РФ, введя свой регион и кадастровый номер объекта недвижимости.

Актуальную информацию о кадастровой стоимости можно узнать на сервисах Росреестра – в публичной кадастровой карте, через сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» либо путем заказа выписок из ЕГРН, отмечает старший юрист практики разрешения споров с госорганами Бюро адвокатов «Де-юре» Ильсур Закиров.

Ставка налога на имущество устанавливается в индивидуальном порядке каждым регионом. Для жилой недвижимости в Москве она, по словам управляющего партнера экспертной компании «Лаборатория права» Ильи Познанского, определена законом города Москвы «О налоге на имущество физических лиц».

Ставка варьируется следующим образом:

при кадастровой стоимости недвижимости до 10 миллионов рублей включительно – 0,1 %;
свыше 10 миллионов рублей до 20 миллионов рублей включительно – 0,15 %; — свыше 20 миллионов рублей до 50 миллионов рублей включительно – 0,2 %;
свыше 50 миллионов рублей до 300 миллионов рублей включительно – 0,3%.

При расчете налога на имущество физических лиц применяются следующие вычеты:

для квартиры или части жилого дома кадастровая стоимость уменьшается на величину кадастровой стоимости 20 квадратных метров общей площади этого жилья;
для комнаты или части квартиры кадастровая стоимость уменьшается на величину кадастровой стоимости 10 квадратных метров общей площади такого жилья;
для жилого дома кадастровая стоимость уменьшается на величину кадастровой стоимости 50 квадратных метров общей площади этого дома;
для единого недвижимого комплекса, в состав которого входит хотя бы один жилой дом, кадастровая стоимость уменьшается на один миллион рублей.

Также собственник недвижимости может быть льготником, напоминает адвокат Екатерина Тютюнникова. Льготы бывают федеральные и местные.

К льготникам относятся:

пенсионеры и предпенсионеры;
инвалиды I и II групп;
герои Советского Союза и России и другие категории.

Такие люди могут не платить налог на один объект недвижимости. Причем льгота действует на один объект каждого вида – человек, имеющий квартиру, дом и гараж не будет платить ни за один из этих объектов. Если же, допустим, пенсионер является владельцем двух квартир, то за вторую налог придется заплатить, объясняет Тютюнникова.

Какие документы необходимо предоставить для оспаривания кадастровой стоимости?

Для оспаривания кадастровой стоимости объекта необходимо предоставить определенный набор документов. Вот список документов, которые обязательно должны быть предоставлены:

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) — данный документ содержит сведения о правах на объект недвижимости и его характеристиках.
Договор купли-продажи или иной документ, подтверждающий право собственности на объект.
Справка о рыночных ценах на сходные объекты недвижимости в данном регионе. Эту информацию можно получить у оценщика или узнать в органах Росреестра.
Результаты расчета кадастровой стоимости, которые указаны в кадастровом паспорте объекта. Эти данные обычно содержатся в выписке из ЕГРН.
Экспертное заключение о стоимости объекта, если такое было проведено. Экспертиза может быть проведена независимым экспертом или учреждением, имеющим высшее образование в данной области.
Документы, подтверждающие основания для снижения кадастровой стоимости. Например, это могут быть документы о наличии дефектов или неполадок в строении объекта.
Документы, подтверждающие занижение или завышение кадастровой стоимости. Это могут быть документы о продаже аналогичных объектов по более низкой или высокой цене.
Документы, подтверждающие изменение рыночных показателей в регионе, которые могут влиять на стоимость объекта.

Важно отметить, что все эти документы должны быть предоставлены в органы Росреестра в письменной форме. При отправке документов рекомендуется отправить их заказным письмом с уведомлением о вручении или использовать электронную форму связи

Также стоит помнить, что процедура оспаривания кадастровой стоимости может заключаться в обращении в суд. В этом случае необходимо предоставить все документы, указанные выше, а также дополнительные документы, которые могут быть требованы судом.

Старые правила: досудебный порядок оспаривания

Основное отличие старых правил от новых в том, что собственнику – юридическому лицу необходимо обязательно сначала оспорить кадастровую стоимость в досудебном порядке в комиссии и лишь после обращаться в суд (ч. 1 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28; далее — Постановление Пленума).

Это правило не касается собственников недвижимости ‒ физических лиц. Оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке. Возможность судебного оспаривания предусмотрена в Законе о кадастровой оценке (новые правила) и Законе об оценочной деятельности (старые правила).

В силу части 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства (КАС РФ) обращение в суд возможно в течение пяти лет с даты внесения в кадастр недвижимости оспариваемой кадастровой стоимости при условии, что на момент обращения не определена новая кадастровая стоимость и не изменены характеристики недвижимости, которые повлекли изменение кадастровой стоимости.

Важно грамотно оформить административное исковое заявление с процессуальной точки зрения. Это значит, нужно верно определить исковые требования и обоснованно сформулировать правовую позицию в качестве обоснования иска

К административному иску потребуется приложить комплект документов, включая документы о собственнике объекта недвижимости, правоустанавливающие (правоудостоверяющие) документы на объект недвижимости, выписку из реестра об оспариваемой кадастровой стоимости, документы и сведения, которые подтверждают наличие ошибки, если при определении кадастровой стоимости использовались недостоверные сведения о недвижимости; отчёт о рыночной стоимости недвижимости на дату определения кадастровой стоимости, если стоимость устанавливается в размере рыночной; документы о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора (при оспаривании по старым правилам), документы, подтверждающие уплату госпошлины, и иные процессуальные документы.

Судебная практика показывает, что в аналогичных делах одним из основных доказательств является заключение эксперта в рамках судебной экспертизы по делу. Резюмируя, опираясь на изложенный материал и практический опыт, необходимо отметить что вектор в сторону формирования реальной кадастровой стоимости объектов недвижимости задан.

Как узнать о завышении кадастровой стоимости

Результаты определения кадастровой стоимости формируются в отчете, который утверждается актом региональных властей. После этого стоимостные показатели направляются в Росреестр и переносятся в ЕГРН. Это реестр является общедоступным, а сведения об актуальной кадастровой стоимости могут представляться следующими способами:

путем получения справки о кадастровой стоимости – ее можно получить по запросу в Росреестр или в МФЦ, либо через портал госуслуг;
через Публичную кадастровую карту – на официальном ресурсе Росреестра представлены основные характеристики по каждому объекту недвижимости, в том числе о кадастровой стоимости;
из информации, указанной в извещении об уплате имущественного или земельного налога – ИФНС обязана указать, на основании каких параметров рассчитывалась сумма платежа.

Сам по себе, показатель кадастровой стоимости не дает представления о завышении или занижении по сравнению с реальной рыночной ценой. Чтобы установить этот факт, нужно получить отчет о рыночной стоимости объекта – этот документ будет использоваться как доказательство в суде или при обращении в региональную Комиссию.

Отчет о рыночной стоимости квартиры или дома можно изготовить через независимого оценщика – этот специалист должен входить в состав профильной СРО и иметь квалификационный аттестат. При подготовке отчета используются не только кадастровые сведения ЕГРН, но и проводится фактическое обследование объекта. На основании отчета можно сделать вывод, соответствует ли кадастровая стоимость реальной рыночной цене объекта, и целесообразно ли оспаривание.

Для уменьшения налога необходимо доказать завышение кадастровой стоимости по сравнению с реальной рыночной ценой недвижимости. В большинстве регионов, действительно, кадастровые стоимостные показатели значительно превышают рыночную цену, поэтому обращения с заявлением позволит существенно снизить размер налоговых обязательств.

Что это такое

Кадастровая стоимость определяется в результате государственной оценки недвижимости, проводимой по решению региональных властей. Эта процедура проходит по следующим правилам, которые будут иметь значение для последующего оспаривания:

оценка может носить плановый или внеочередной характер, для ее проведения издается распорядительный акт исполнительного органа власти субъекта РФ;
оценку проводят бюджетные учреждения, сформированные региональными властями;
для проведения указанной процедуры формируется перечень объектов недвижимости, а сведения об их качественных и количественных характеристиках запрашиваются из госреестра ЕГРН или архивов БТИ;
определение кадастровой стоимости проходит с использованием методических и нормативных указаний, тогда как фактическое обследование объектов не осуществляется – именно по этой причине кадастровая стоимость не соответствует реальной рыночной цене объекта.

Таким образом, кадастровые стоимостные показатели могут существенное превышать реальную рыночную цену объекта – при расчете имущественного или земельного налога это автоматически влечет завышение суммы платежа.

После определения кадастровой стоимости, эти сведения вносятся в госреестр ЕГРН и размещаются в открытом доступе на официальном сайте субъекта РФ. Это позволяет оспорить результаты оценки еще до выставления налогового требования, хотя на практике такие случаи встречаются достаточно редко.

Кто может оспорить

Подать заявление об оспаривании кадастровой стоимости могут заинтересованные субъекты, чьи права нарушаются или затрагиваются по итогам этой процедуры. Следовательно, для инициирования процедуры оспаривания нужно подтвердить наличие прав на объект недвижимости, а в состав заявителей могут входить:

граждане, которым жилой или нежилой объект принадлежит на праве индивидуальной, совместной или долевой собственности;
частные предприниматели и юрлица, построившие или купившие объекты недвижимости для коммерческой деятельности.

Для подтверждения права собственности нужно представить документы – с 2017 года им является выписка из ЕГРН. Чтобы получить актуальную выписку на дату подачи заявления, нужно направить запрос в Росреестр или МФЦ «Мои документы». Также получение выписки в электронной форме возможно через портал госуслуг.

Как и где узнать о ней?

Информация о кадастровой стоимости квартиры понадобится для любых сделок с жилплощадью, а также для того, чтобы рассчитать размер налоговых выплат, которые должен отчислять собственник квартиры.

Сегодня существует 3 способа, которые предоставят необходимые данные.

Как осуществляется продажа квартир в строящихся домах ? Ответ здесь.

Узнайте, как оформить продажу квартиры самостоятельно, из нашей статьи.

Первый способ

Стоимость можно узнать на сайте Росреестра. Открыв страницу Государственного Кадастра Недвижимости, вы должны ввести данные адреса квартиры: субъект (область, район и т.д.); тип населённого пункта, его название; тип улицы и название улицы, номер дома, квартиры.

Далее нужно сформировать запрос, а затем нажать на адрес своей квартиры. Перед вами откроется необходимая информация, касающаяся вашей квартиры, включая её кадастровую стоимость.

Второй

Результаты кадастровой оценки могут быть указаны на кадастровом паспорте.

Если кадастровый паспорт был получен до 2012 года включительно, то данные о кадастровой стоимости квартиры могут быть устаревшими (либо могут отсутствовать).

Однако не у всех собственников имеется на руках кадастровый паспорт. В этом случае его нужно заказать в Кадастровой палате, в МФЦ (Многофункциональный центр) или на сайте Росреестра.

Способ третий

Если вам нужен официальный документ с указанием кадастровой стоимости, печатью и выпиской, то вам следует обратиться в Федеральную службу Кадастра и Картографии (Кадастровую Палату) своего города (региона) и написать заявление по установленному образцу, предоставив его на подпись регистраторам.

При себе необходимо иметь следующие документы:

свидетельство о праве собственности на жилплощадь;
паспорт собственника или доверенного лица с нотариально заверенным документом;
технический паспорт квартиры, включающий поэтажный план жилья;
экспликация (детальное пояснение к плану квартиры: адрес, дата выдачи и последнего обследования, площадь жилья и её распределение).

Если у вас отсутствует экспликация и поэтажный план, то их необходимо получить в БТИ. Для этого потребуются паспорт, свидетельство о праве собственности на квартиру и кадастровый паспорт.

В БТИ нужно написать заявление, сотрудник снимет копии с документов и выдаст расписку с датой получения документов.

Обычно срок изготовления составляет 10 дней.

Выписку о кадастровой стоимости квартиры можно получить через 7-10 дней с момента подачи заявления в Кадастровую Палату .

Как осуществляется продажа квартиры родственнику ? Узнайте об этом прямо сейчас.

Какие документы понадобятся для продажи комнаты в коммунальной квартире? Ответ в статье.