Как оформить договор купли-продажи объекта недвижимости?

Сколько стоят услуги нотариуса при составлении и проверке договора продажи квартиры

Если у квартиры несколько собственников, участие нотариуса в сделке обязательно. Есть и другие случаи, когда без нотариального заверения не обойтись, и все они указаны в Гражданском кодексе РФ.

Стоимость его услуг нотариуса фиксированная и зависит от города. Например, в Москве это 25 000 рублей. Если же стороны привлекают нотариуса по своему желанию, стоимость его услуг будет зависеть от размера госпошлины, а госпошлина — от кадастровой оценки квартиры. Если квартира стоит до 10 млн рублей включительно, стоимость услуг нотариуса рассчитывается по схеме: 7 000 рублей + 0,2% суммы, превышающей 1 млн рублей. Подробнее о ценах на услуги нотариусов можно почитать на сайте Федеральной нотариальной палаты.

А ещё договоры, заключённые у нотариуса, обычно регистрируют быстрее — за 3–4 дня. Для договоров, составленных в простой письменной форме, этот срок больше — от 10 дней.

Как оформить – основные условия

Документ может оформляться только совершеннолетними и полностью дееспособными гражданами, которые являются сторонами сделки. Это продавец и покупатель. Он оформляется самостоятельно – по шаблону, с последующей регистрацией в Росреестре. Также может быть составлен:

юристом;
нотариусом.

Если со стороны продавца или покупателя выступает представитель, он должен обеспечиваться нотариальной доверенностью и действовать исключительно в интересах доверителя.

О том, когда нужна генеральная доверенность на недвижимость с правом продажи и покупки, как ее оформить, читайте тут.

От имени малолетних собственников выступают их законные представители, предварительно получив согласие от органов опеки. С 14 лет подростки участвуют в оформлении договора сами, но законный представитель ставит рядом свою подпись.

По обязательным условиям оформления, в начале документа обязательно указывается дата и место его составления. А в завершении ставятся подписи сторон с расшифровкой фамилии. Если документ оформляется в нотариате или у юриста, он удостоверяется подписью и печатью должностного лица.

Предмет договора купли-продажи недвижимости

Предметом договора является недвижимое имущество (ст. 130), к которому относятся:

участки недр;
земельные участки;
объекты, перемещение которых невозможно без ущерба их назначению, в том числе сооружения, здания, объекты строительства;
не завершенные объекты строительства;
морские и воздушные суда;
суда внутреннего плавания;
космические объекты.

К предметам недвижимого имущества не относятся земля и природные ресурсы, находящиеся в собственности государства. В исключительной государственной собственности находятся земли с государственными национальными парками и природными заповедниками; участки, занятые сооружениями, строениями и зданиями, в которых размещены Вооруженные Силы РФ, воинские формирования, войска, военные суды, объекты органов федеральной службы безопасности, органов и учреждений Федеральной службы исполнения наказаний.

К ограничению в обороте подлежат земельные участки, находящиеся в муниципальной или государственной собственности:

участки, на которых расположены водные объекты муниципальной или государственной собственности;
в пределах лесного фонда;
земли, на которых находятся особо ценные культурные объекты;
историко-культурные заповедники;
объекты, включенные в Список всемирного или археологического наследия;
земли, расположенные под объектами гидротехнических сооружений и др.

Гражданский кодекс устанавливает к детализации предмета договора повышенные требования. В ДКП недвижимости указываются данные, которые позволяют точно установить предмет недвижимого имущества и подлежащее передаче по договору покупателю, данные, указывающие на расположение предмета недвижимости на конкретном земельном участке или в составе иного недвижимого имущества (ст. 554).

В ДКП земельного участка при описании недвижимости указываются: местоположение данного участка, кадастровый номер, целевое назначение, категория земель, площадь. При продаже сооружений, зданий, нежилых помещений указываются их местоположение, назначение, наименование, этажность, площадь и т.д.

Так как неотъемлемой чертой недвижимого имущества выступает его связь с землей, то по договору продажи сооружения, здания или иной недвижимости одновременно с передачей права собственности покупателю передаются права на часть земельного участка, находящегося под этой недвижимостью (ст. 552). Продавец обязан передать право на данную часть земельного участка. Покупателю передается: право собственности или дается право аренды, предоставляется иное, предусмотренное договором право. В договоре определяется вид права на часть или весь земельный участок, который передается покупателю.

Образцы договоров и документов купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи гаража
Договор купли-продажи доли в квартире
Договор купли-продажи доли жилого дома
Договор купли-продажи дома на условиях пожизненного содержания продавца
Договор купли-продажи жилого дома
Договор купли-продажи жилого дома на снос
Договор купли-продажи жилого помещения
Договор купли-продажи здания
Договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи квартиры по ипотеке
Договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа
Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире
Договор купли-продажи машиноместа
Договор купли-продажи недвижимого имущества
Договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием о задатке)
Договор купли-продажи нежилого помещения
Договор купли-продажи предприятия
Договор купли-продажи садового дома
Договор купли-продажи строения
Договор купли-продажи щитового домика
Предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком
Предварительный договор купли-продажи квартиры
Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком
Предварительный договор купли-продажи квартиры с привлечением кредитных средств (ипотека)
Предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества
Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения

Стоимость оформления и удостоверения договора купли-продажи квартиры

Расходы на оформление и заключение договора купли-продажи квартиры (юридические и нотариальные услуги) стороны, как правило, оплачивают пополам. А госпошлину за регистрацию перехода права собственности на квартиру оплачивает покупатель — она составляет 2 000 руб.

Стоимость составления договора купли-продажи квартиры зависит:

от региона, в котором проходит сделка,
от особенностей продаваемой квартиры (например, в квартире нужно учесть всю мебель, бытовую технику и прочее).

Чаще всего, стоимость составления договора юристом или риелтором в Москве и Санкт-Петербурге может составлять от 10 000 руб и выше.

Если по согласованию сторон принято решение об удостоверении договора купли-продажи у нотариуса, но при этом по закону этого делать не обязательно, то согласно п. 1 ст. 22.1 «Основам законодательства Российской Федерации о нотариате», стоимость услуг нотариуса будет рассчитываться по следующим тарифам. Тарифы за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимости супругу, родителям, детям, внукам в зависимости от суммы сделки:

до 10 000 000 руб включительно — 3 000 руб плюс 0,2% оценки недвижимости (суммы сделки);
свыше 10 000 000 руб — 23 000 руб плюс 0,1% суммы сделки, превышающей 10 000 000 руб, но не более 50 000 руб.

Тарифы за удостоверение нотариусом договора другим лицам в зависимости от суммы сделки:

до 1 000 000 руб включительно — 3 000 руб плюс 0,4% суммы сделки;
свыше 1 000 000 руб до 10 000 000 руб включительно — 7 000 руб плюс 0,2% суммы сделки, превышающей 1 000 000 руб;
свыше 10 000 000 руб — 25 000 руб плюс 0,1% суммы сделки, превышающей 10 000 000 руб, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, — не более 100 000 руб.

Для сделок, которые подлежат обязательному удостоверению у нотариуса действуют другие тарифы. За удостоверение договоров, которые подлежат обязательному удостоверению в соответствии с законодательством РФ, уплачивается государственная пошлина в размере 0,5% суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб.

Если у вас есть вопросы, связанные с покупкой, продажей и арендой любого недвижимого имущества, сотрудники офисов «Самолет Плюс» помогут легко, эффективно и быстро разобраться в них.

Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:

покупки недвижимости,
продажи недвижимости,
аренды недвижимости по всей России.

А также различные дополнительные услуги:

дизайн интерьера;
капитальный ремонт квартир;
помощь в переезде;
меблировка;
страхование;
оценка недвижимости;
trade-in — возможность обменять старую квартиру на новую.

Расторжение

Положение о расторжении опирается на нормы статьи 450 ГК РФ. Оно основано на условиях не исполнения одной стороной внесённых в договор условий. Каждый пункт договора предоставлял своему контрагенту определённые преимущества. Отказ от исполнения данных условий равнозначен ущемлению имущественных прав контрагента, что допускает аннулирование всего договора путём расторжения.

Расторжение может происходить:

по согласию сторон – составлением соглашения;
в одностороннем порядке через суд.

Составление соглашения может быть только добровольным. Если стороны его составили – они решают вопрос с аннулированием сделки на основании достигнутого компромисса. После составления соглашения недопустимо произвольно менять условия расторжения, принятые соглашением. Если контрагент нарушает условия соглашения, например, не возвращает полученные по сделке деньги или не освобождает помещение, его следует призвать к исполнению в судебном порядке.

Если в договор не были внесены те или иные положения, которые одна из сторон считает существенными, то требовать их исполнения бесполезно. Суд не примет решение в пользу истца, если он предъявит к ответчику претензии за неисполнение несуществующих пунктов. В этом случае бесполезно вступать в судебные распри.

Если перед стороной договора встала ситуация, ущемляющая его права, но не допускающая расторжение ДКП, более уместно решать через суд вопрос о материальном или моральном ущербе.

Также эффективно будет повлиять на судебную процедуру сквозь призму вновь открывшихся обстоятельств, подав иск о том, что ответчик своевременно не устранил те или иные нарушения при передаче объекта. Например, дал ложные сведения о техническом состоянии объекта, функционировании инженерных коммуникаций и т.п. А основную причину привлечь к иску как сопутствующее обстоятельство, усугубляющее проблему.

Особенности в отдельных случаях

В определённых случаях в силу вступают дополнительные технические и процедурные требования, обязательные для исполнения при составлении и подписании документа.

Между физическими и юридическими лицами

Юридические стороны при совершении сделки обязаны предъявлять учредительную документацию. Если продавец – юридическое лицо, от него также требуется дополнительная документация:

согласие соучредителей в форме протокола;
документ, подтверждающий право директора на куплю-продажу;
паспорт директора;
если сделку заключает не директор, а его представитель, предъявляется нотариальная доверенность и паспорт.

Остальной пакет документов тот же, что и для физического лица. Покупателю достаточно гражданского паспорта.

Когда продавец физическое лицо, он предъявляет стандартный пакет документов на недвижимость, к нему прилагает номер лицевого счёта, куда будут переведены деньги. А продавец:

учредительные документы;
паспорт директора или доверенность представителя;
согласие соучредителей на покупку.

Если на лицевом счету покупателя соучредителя достаточно средств для покупки, тогда согласие партнёров не требуется, вместо него предъявляется выписка из лицевого счёта.

В случае сразу нескольких объектов недвижимого имущества

На каждый объект составляется отдельный экземпляр договора, который подлежит регистрации. Исключение могут составлять только строения, стоящие на участках земли, оформленных в аренду или в собственность: в этом случае на землю и строение оформляется один общий ДКП.

Если несколько продавцов или покупателей одновременно

Со стороны продавца несколько покупателей могут выступать, если каждый имеет долю в праве на объект. Они обязательно должны:

участвовать в сделке лично;
или составить доверенности для продажи на одного из участников;
каждый составляет нотариальное разрешение на сделку для совладельцев;
договор удостоверяется нотариусом.

То же касается покупателей, если их больше одного. Но в этом случае разрешение на покупку не требуется. Договоры составляются по числу участников сделки, и один – для Росреестра.

Форма договора

Важным существенным условием является форма документа. Так, документ может быть заключен в простой письменной форме, или же, составляется в виде нотариального договора.

Самым простым способом заключения сделки является составление документа в простой письменной форме. Преимущество состоит в том, что он является самым дешевым, т.е. не нужно тратить деньги на услуги нотариуса. Однако, в случае, если содержание договора составлено неграмотно, могут наступить определенные последствия для сторон (чаще всего для Покупателя).

К таким последствиям может относиться отсутствие условий, порождающих отсутствие некоторых обязательств. Например, сроки фактической передачи квартиры.

Важно, чтобы в содержании документа, формулировки всех обязательств были составлены корректно, ведь в случае возникновения судебных споров, суд будет опираться на содержание приписанных условий. Способ заключения сделки в виде нотариального договора является более надежным

Так, если заключение в простой письменной форме контролируется только сторонами – все зависит от грамотности сторон. Нотариус же тщательно проверяет каждый пункт документа, юридически грамотно оформляет содержание и разъясняет сторонам нюансы исполнения обязательств

Способ заключения сделки в виде нотариального договора является более надежным. Так, если заключение в простой письменной форме контролируется только сторонами – все зависит от грамотности сторон. Нотариус же тщательно проверяет каждый пункт документа, юридически грамотно оформляет содержание и разъясняет сторонам нюансы исполнения обязательств.

Также, нотариус удостоверяет дееспособность, добровольность сторон, контролирует наличие пакета документов, необходимых для совершения сделки. Дополнительно нотариус может заняться процессом регистрации перехода права собственности в Росреестре, что сэкономит определенное количество времени и облегчит процесс сделки для сторон.

Таким образом, заключение договора у нотариуса снижает риски возникновения проблем после его подписания, поскольку все условия тщательно контролируются профессионалом.

Понятие и характеристика ДКП

Определением договора купли-продажи (ДКП) следующее: это базовый документ, при заключении которого сделка считается совершённой. В нём указываются все основные параметры недвижимости, которая подлежит отчуждению от продавца к покупателю, а также сам факт отчуждения и сведения о сторонах.

Документ содержит положения, обязательные для исполнения, и гарантии сторон в том, что сделка является чистой, не обременённой правами третьих лиц, залоговыми и долговыми обязательствами.

Общие положения, правовое регулирование, юридическая сила и значимость

К составлению и заключению ДКП предъявляют общие требования, применимые к договорам имущественных сделок, а также специальные требования, которые применяются только к сделкам с недвижимостью, специфика которых заключается в регистрации перехода прав на имущество.

Поэтому здесь актуальны следующие нормативные требования:

Процедура имущественной сделки регулируется статьями 130—131 ГК РФ и § 7 главы 30 ГК РФ.
Правила и нормативы, применяемые к составлению ДКП, регулируются статьями 549—558 ГК РФ.
Нормы нотариального удостоверения соответствуют положениям статьи 163 ГК РФ.

Юридическая сила этого документа возникает в момент его подписания, но при условии обязательной регистрации сделки.

Реальный или консенсуальный?

Что это такое? Определение реальных и консенсуальных договоров дано в статье 433 ГК РФ. Это достаточно неоднозначный момент в определении сделок с недвижимостью. Кратко говоря, реальный договор понуждает передать приобретённое по сделке имущество покупателю. А консенсуальный обусловлен каким-либо фактором. В данном случае намёком на такую обусловленность является необходимость регистрации сделки в Росреестре.

Всё же, опираясь на обозначенные характеристики, можно отнести этот тип договоров к реальным, так как сделка считается совершённой в момент подписания сторонами. А необходимость регистрации может рассматриваться не условием сделки, а процедурной необходимостью. Соответственно, отсутствие регистрации – это грубое процедурное нарушение, которое не имеет отношения к консенсусу.

Признаки и элементы

Признаками договора купли-продажи недвижимости являются:

Наличие вещных прав на недвижимость у продавца, отсутствие посягательств на объект со стороны третьих лиц.
Обязательное условие возрастной и психической дееспособности сторон.
Факт передачи вещных прав от покупателя продавцу взамен на соразмерную сумму денег.
Добровольность такой сделки.

Этот документ состоит из следующих обязательных элементов:

«шапки»;
наименования документа;
даты и места заключения;
вводного положения о предмете договора;
основной части, состоящей из существенных условий договора;
дополнительных положений (по усмотрению сторон);
заключительной части;
подписей сторон.

Обозначенные элементы составляют положения ДКП и располагаются пунктами и подпунктами по тексту документа.

Права и обязанности сторон

В положение о правах и обязанностях обязательно должно войти нижеследующее:

Продавец обязуется передать покупателю объект недвижимости: квартиру, частный дом, земельный участок (ЗУ) или иное имущество в установленный срок по установленной стоимости, на условиях, обозначенных договором.
Продавец вправе получить за передачу объекта сумму денег в размере, установленном договором.
Покупатель обязан внести по сделке необходимую сумму денег, указанную в ДКП: в установленные сроки и в полном объёме.
Покупатель вправе получить фактическое право владения объектом, требовать выписки бывших жильцов и владеть недвижимостью как своей собственной.

По усмотрению сторон можно включить и иные требования.

Ответственность

Положение об ответственности является обязательным. В него входят договорённости о том, какие меры будут применяться к контрагенту, не исполнившему положение о правах и обязанностях. Это могут быть:

взыскания в виде штрафа или неустойки за просрочку платежа;
погашение неустойки в размере арендной платы за просрочку освобождения жилья;
условия, допускающие расторжение за неисполнение положений ДКП.

Комментарий к статье 455 ГК РФ

1. В соответствии с п. 1 коммент. ст. предметом договора купли-продажи, т.е. товаром, может быть любое имущество, не изъятое из гражданского оборота (см. также коммент. к ст. 454 ГК). Продажа вещей, ограниченных в обороте, возможна с соблюдением специального правового режима: особый субъектный состав, наличие необходимых разрешений (п. 2 ст. 129 ГК).

2. Договор купли-продажи может быть заключен в отношении «будущих» вещей, т.е. таких, которые либо еще не существуют вовсе, либо не принадлежат продавцу (п. 2 коммент. ст.). Подобный подход основывается, с одной стороны, на принципиальном разграничении обязательственных и вещно-правовых последствий в рамках конструкции консенсуального договора. Поскольку для совершения консенсуального договора (в том числе и купли-продажи) наличие титула в отношении предмета не является необходимым, нет принципиальных препятствий для заключения договора в отношении чужой или еще не созданной вещи. С другой стороны, правило п. 2 коммент. ст. является отражением общемировой тенденции регулирования вопроса о первоначальной невозможности исполнения (см. ст. 3.3 Принципов международных коммерческих договоров УНИДРУА, ст. 4.102 Принципов европейского договорного права).

Основываясь на формулировке п. 2 коммент. ст., отдельные авторы полагают допустимым продажу «будущих» вещей только в ситуации, когда у продавца в момент заключения существует реальная возможность их создания или приобретения в будущем (см., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2003. С. 42 (автор комментария — В.П. Мозолин)). Подобный подход сомнителен, поскольку категория «реальная возможность продавца» достаточно абстрактна и субъективна. Законодатель отнюдь не стремился ограничить оборот с помощью придания юридического значения «возможностям» (?!) продавца. Словосочетание «товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем» использовано в коммент. ст. исключительно в качестве антитезы «товару, имеющемуся в наличии у продавца».

3. Договор купли-продажи «будущей» вещи не приобретает черты алеаторного (рискового), оставаясь возмездной меновой сделкой. Как следствие, в отношении такого договора без всяких исключений подлежат применению правила, регулирующие последствия существенного изменения обстоятельств (ст. 451 ГК).

Договор купли-продажи «будущей» вещи следует отличать от предварительного договора (см. ст. 429 ГК).

4. Договор купли-продажи «будущей» вещи может быть заключен, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. К числу подобных изъятий относятся договоры, подлежащие государственной регистрации, которые считаются заключенными с момента их государственной регистрации (см., например, п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560 ГК). Последняя при этом не может быть произведена, если данные о правах продавца в отношении отчуждаемой вещи не содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

5. Пункт 2 коммент. ст. допускает заключение договора по поводу «будущей», в том числе еще не существующей, вещи. Вопрос о возможности совершения договора в отношении уже не существующей вещи (например, уникальной вещи, уже погибшей к моменту заключения договора купли-продажи) является дискуссионным (подробнее см.: Павлов А.А. Некоторые вопросы учения о невозможности исполнения // Очерки по торговому праву. Ярославль, 2004. Вып. 11. С. 57 — 60).

6. С учетом общей отсылки п. 4 ст. 454 ГК предметом договора купли-продажи могут выступать и «будущие» имущественные права, т.е. права, которые возникнут или будут приобретены продавцом в будущем (см. п. 4 письма ВАС N 120).

7. Условие о предмете является существенным условием договора купли-продажи. Оно считается согласованным, если договор непосредственно определяет наименование и количественные характеристики товара либо эти данные определимы исходя из условий договора (п. 3 коммент. ст., см. также коммент. к ст. 465 ГК).

По общему правилу условие о предмете — единственное существенное условие договора купли-продажи. Для отдельных разновидностей купли-продажи закон называет дополнительные, помимо предмета, существенные условия. Так, в договоре поставки существенным является условие о сроке договора, в договоре продажи недвижимости — условие о цене.

Условия договора купли-продажи недвижимого имущества: без чего сделка не состоится

Существенное условие договора продажи недвижимости — предмет, то есть квартира, дом, земельный участок и т.д. В договоре необходимо указать информацию об имуществе: кадастровый номер, адрес, площадь (поможет выписка из государственного реестра недвижимости), тогда не возникнет трудностей с определением, какой объект недвижимости продается, и, как следствие, нарушения прав сторон. Например, если в договоре нет необходимых для идентификации недвижимого имущества сведений, сделка будет считаться незаключенной (ст. 554 Гражданского кодекса РФ)

Подробное описание объекта также важно, если недвижимости еще нет, например, продается квартира в строящемся доме (по договору участия в долевом строительстве — другая ситуация и другой договор, но все же хотим напомнить о важности этого условия). Тогда в качестве описания предмета подойдут площадь, кадастровый номер земельного участка, географические координаты объекта и все, что известно, — подъезд, этаж, строительный адрес дома и квартиры

Если продается недвижимость или доля в недвижимости и у других лиц остается право пользования жилплощадью, на это должно быть указано в договоре

При составлении договора важно также внести условие о продажной (той, о которой договорятся стороны) цене имущества и о порядке и сроках расчетов (можно воспользоваться депозитом нотариуса, это удобно, безопасно и выгодно). Договор может предусматривать внесение платы за имущество в рассрочку или в кредит, в таком случае в документе прописывается график платежей

Кроме того, рекомендуем подробно прописать в договоре сроки передачи имущества и то, как это будет происходить. Обычно стороны договариваются о подписании акта приема-передачи недвижимого имущества.

Порядок заключения

Единого принципа заключения ДКП на законодательном уровне не установлено. Стороны обсуждают условия сделки, отраженные в соглашении, а если все устраивает – подписывают его.

Субъекты согласовывают способ и порядок выполнения обязательств каждого из них. По условиям статьи 556 ГК РФ передача квартиры продавцом осуществляется по передаточному или иному акту. Обычно, покупатель оплачивает покупку после или во время получения предмета, но соглашением может быть предусмотрено иное.

Фото: Схема купли-продажи квартиры

Нотариальное удостоверение сделки требуется, если это предусмотрено законом или самим договором.

Еще один обязательный этап заключения ДКП – регистрация. Если соглашение не удостоверяется нотариально, то стороны самостоятельно обращаются в регистрирующий орган. Если сделку заверяет нотариус, то он выступает посредником между Росреестром и субъектами сделки.